路線価 (2023) 山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉1616外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 美祢市山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外
価格時点	2023 年
駅名	美祢駅 から 9900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	327万 円 (963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	327万 円 (963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,240 円／坪 1平米 3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は農家集落地域であり、同一需給圏は秋芳町を中心とする美祢市郊外の農家集落地域である。需要者の中心は同一需給圏居住者で、特に地縁的選好性が強い。したがって、地域外からの転入は見受けられない。当該地域の地理的位置及び行政的条件等により新規の土地需要は厳しい。土地は標準的画地規模で３００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心と思料する。 (2) 同一需給圏は、秋芳町を中心とした美祢市郊外の住宅地域等一円である。需要者としては地縁者がほとんどであり、他地域からの流入は極めて少ない。当該地域は中山間部に位置し、県内及び市内平均を上回る人口減少の進行に加え、後継者問題もある農家住宅地域であるため土地需要は極めて弱い。市場での中心価格帯は、取引自体が少なく見出し難い状況であるが、土地は標準的画地規模で３００万円前後、新築の戸建物件は、３，０００万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は郊外の農家住宅地域であるため、アパート等の収益物件はなく、自用目的が主であり賃貸市場は成立していない。よって、賃貸物件の想定は困難であるため、収益還元法は適用しない。したがって、本件では周辺の取引事例より求めた比準価格を標準として、周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中山間部における農家住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。当該地域の取引の中心は自用目的であり、利便性、快適性等を重要視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺標準地等との均衡及び前年の標準価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	美祢駅北東方
距離	9900 m
土地の状態
土地面積	291.3 坪 (963 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美祢市山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外
標準地の範囲
東	750 m
西	450 m
南	700 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)美祢市市街地の北東外延部に位置する、旧秋芳町の農家住宅地域一円であり、老齢化、過疎化が進んでいる。したがって、需要は低く地価の下落傾向に歯止めがない状態である。 (2)中山間部の農家住宅地域であり、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、人口減少及び少子高齢化の進行等を背景に下落継続で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,240円 1平米 3,400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 1万1,571円 1平米 3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,240円 1平米 3,400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 1万1,571円 1平米 3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化及びコロナ禍を背景に個人消費も弱く住宅地需要は総じて低調である。 (2)高い人口減少率及び少子高齢化の進行を背景とした地域経済の低迷により住宅地需要は総じて低調である。
地域要因
(1)背後に山林を控える農家集落地域であり需要は弱い。 (2)人口及び世帯数の減少率が市平均を上回り、過疎化の進行する美祢市郊外の秋芳町に対する住宅地需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,965 円／平米 6,496 円／坪
推定価格 平米 坪	4,744 円／平米 1万5,684 円／坪
標準価格 平米 坪	3,683 円／平米 1万2,176 円／坪
査定価格 平米 坪	3,680 円／平米 1万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,976 円／平米 9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	3,912 円／平米 1万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	3,402 円／平米 1万1,247 円／坪
査定価格 平米 坪	3,400 円／平米 1万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,146 円／平米 1万401 円／坪
推定価格 平米 坪	3,235 円／平米 1万695 円／坪
標準価格 平米 坪	3,235 円／平米 1万695 円／坪
査定価格 平米 坪	3,240 円／平米 1万711 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情