路線価 (2023) 徳島県徳島市佐古八-町佐16の21-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
価格時点	2023 年
駅名	蔵本駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,548 円 1平米 8万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,548 円／坪 1平米 8万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市中心市街地の西方、佐古・蔵本地区を中心とした近郊住宅地域一円。需要者層は市内に通勤する個人で中高所得者層が中心。既成住宅地ゆえに街路条件にやや見劣りがあるが、公共・利便施設等の配置も良好なため市場人気は底堅くある。依然先行き不透明感は残るものの、供給自体が限られることから現状は高い市場人気を背景に価格もやや強含み基調にある。中心価格帯は標準的な土地で１，６００万円～２，０００万円程度が需給の中心である。 (2) 同一需給圏は、徳島市中心市街地近郊の佐古地区を中心とする住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内就労者で住宅を所要する個人が想定されるも、所得水準が高い層が中心となろう。大学病院、県立中央病院に近接しており、医療従事者にとっても利便性を有し、社会的環境の高い住宅街が形成されている。よって、需要は安定している。中心となる価格帯は、標準的な住宅用地で２０００万円程度、新築戸建で４２００万円～５０００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大学にも近いことから単身者向けを中心に賃貸アパートも多く見受けられるものの、戸建住宅が標準で居住の快適性が賃料に反映されにくい近隣地域の特性により、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は何れも佐古地区の南西部における代替関係の高い最新の取引事例から比較して求めたもので、説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留め、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 佐古地区で実際に発生した取引事例により導出された比準価格は、現実的かつ実証的な価格として説得力を有する。一方で、周辺に賃貸住宅も見られるが、古くからの地主のものが多く、建築費の高騰も相まって、新規賃貸建物を想定した収益価値は低廉となり、収益価格の説得力は劣ると判断された。そこで、比準価格を標準として、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蔵本駅南東方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９２号南背後の古くからの近郊住宅地域。中心部へのアクセスも良好で生活利便性に優れることから市場人気は高いが、既成住宅地ゆえに供給が少なく、今後も現況を維持しつつ地価はやや強含むものと予測する。 (2)大学病院に近い既成の住宅地域であり、現況にて推移すると予測。医療関係者等による需要も見受けられ、地価は安定して推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万6,548 円 1平米 8万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万6,548 円 1平米 8万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万6,548円 1平米 8万9,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万6,548円 1平米 8万9,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は落ち着きつつあり、中心部及び近郊住宅地の需要は回復基調にある。郊外部は今後建築価格高騰の住宅需要への影響が懸念される。 (2)徳島市内の経済情勢は、物価上昇などによる影響が懸念されている。住宅地価への影響は今後顕在化する可能性がある。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はない。やや街路条件に劣るが、利便施設への接近性等の生活利便性は高いことから、市場人気を保持している。 (2)熟成度の高い既成の市街地で、一定の高所得者層による土地需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万755 円／平米 30万36 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,447 円／平米 29万2,406 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,713 円／平米 28万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,355 円／平米 31万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,736 円／平米 30万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	9万131 円／平米 29万7,973 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,813 円／平米 24万7,332 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,494 円／平米 25万2,889 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,045 円／平米 28万4,465 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古八番町佐１６の２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,666 円／平米 26万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	8万225 円／平米 26万5,224 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,139 円／平米 29万4,694 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情