路線価 (2023) 徳島県徳島市上八万町上中筋557-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
価格時点	2023 年
駅名	文化の森駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	510万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	510万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市街地南西方郊外の住宅地域の圏域。中心需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層や地縁性を有する個人等。文教施設には近いが中心市街から若干離れた立地にある。しかし県道直近背後で東方至近には徳島南環状道路の整備が進行中で他地域へのアクセス性も向上していることから値頃感も生じており、一定の市場人気を保持し土地需要は回復している。中心となる価格帯は土地が５００万円程度、新築の戸建住宅は２，３００万円程度。 (2) 同一需給圏は徳島市南西部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は市内及び周辺に勤務する一次取得者が中心。中心部からは離れているが環状道路の整備によりアクセスは比較的良好で域内では新規分譲地も見られる。コロナ禍により需給バランスは一時悪化したものの、底堅い需要を背景に地価は安定に向かうものと思料する。中心価格帯は、土地は２００㎡で５００～７００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、近隣の存する上八万町内の市街化調整区域内に属する事例を採用し、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主とする住宅地域であることより、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内の戸建住宅地域のため公法規制があり、経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が困難なことから収益価格の試算はできなかった。一方、比準価格はコロナ禍等による土地需要の変動局面において、上八万町内における戸建住宅地の最新取引価格から比較を行ったもので、市場の実勢、市場参加者の選好に沿った実証性、説得力の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	文化の森駅南西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い周囲に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線県道南方直近背後の住宅地で、丘陵地と園瀬川に挟まれた狭小な平野部に存する。
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心市街地外縁の幹線県道に近く利便性が良好であるとともに街路整備による期待感もあり、今後地価水準は安定基調を指向していくと予測される。 (2)徳島市南西部郊外の小学校至近の小規模分譲住宅地域。内陸志向の住宅需要も底堅くあり、居住利便性もまずまずあることから周辺では大規模な新規住宅地分譲も行われており、用途的には現況推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを維持し、市街地を中心に新型コロナで減退した住宅地需要は回復基調にある。 (2)コロナ禍は落ち着きつつあり、中心部及び近郊住宅地の需要は回復基調にある。郊外部は今後建築価格高騰の住宅需要への影響が懸念される。
地域要因
(1)特に変化なし。市中心部からやや離れ周辺に農地も存する熟成した住宅地だが街路整備も進み利便性は向上しつつあり、一定の有効需要を有する。 (2)特段の地域要因の変動はない。小学校に近接し、幹線へのアクセスも比較的良好で、生活利便性を備える分譲住宅地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,409 円／平米 7万4,084 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,563 円／平米 9万1,123 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,498 円／平米 8万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,091 円／平米 8万9,563 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,506 円／平米 9万935 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,784 円／平米 9万1,854 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,480 円／平米 10万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	3万563 円／平米 10万1,041 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,234 円／平米 8万6,730 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市上八万町上中筋５５７番１８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,380 円／平米 8万600 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,623 円／平米 7万8,098 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,374 円／平米 8万3,886 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情