路線価 (2023) 徳島県徳島市中常三島町2-17-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億1,200万 円 (2169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,200万 円 (2169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市の中心市街地及びその近郊に位置する住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は開発目的の不動産業者等が想定される。小学校区の人気が高い文教地区として住宅地の需要が旺盛な地域であることから、分譲マンションの引き合いも多い。そのため依然として建築価格の高騰が続いているが、開発業者の用地仕入の動向は概ね堅調である。市場における中心価格帯（総額）は画地規模によるが、取引単価は坪あたり４５万～５０万程度と把握される。 (2) 同一需給圏はマンション需要のある市域中心部の渭北地区を中心とする圏域。需要者は県外のデベロッパーが中心となる。開発可能な面大地の供給は限られ、特に、商業エリアでは、ロードサイド型店舗開発業者との競合もあるほか、建築費の上昇傾向も見られる状況であるが、圏域内のマンション需要は概ね順調であり、素地確保の動きは底堅い。需要の中心価格帯は４５～５０万円／坪程度と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は規模が大きいマンション用地であることから取引事例比較法及び分譲マンションの開発を想定した開発法を採用した。比準価格は同種の画地規模が大きい取引事例を採用しており実証的で信頼性は高い。開発法による価格は、最有効使用を前提とした開発事業を想定しており、事業者の投資採算性を適切に反映した理論的な価格である。本件では比準価格と開発法による価格を等しく関連付け、市場分析の結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法及び分譲マンション想定の開発法を採用した。取引事例比較法において採用した取引事例は何れも圏域内の面大地事例で、やや地域格差が大きい事例もあるが適正に補正し、購入者である事業者の素地に対する投資採算性を反映した価格として説得力に優れる価格が得られた。最有効使用により想定した開発法による試算価格とも一致したことから、市場の需給動向・マンションの販売状況・将来性も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	656.1 坪 (2169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	49 m
奥行き	45 m
面積	2169 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渭北地区に所在する閑静な住宅地域。小学校区の人気が高い文教地区であり、付近には徳島大学、病院、各種店舗等もあり居住環境や生活利便性が優れる。当面は現状の利用を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)生活利便性が高い文教地域であり、住宅地需要が旺盛な地域だが、供給が限られることからマンション人気も高く、開発用地需要は堅調である。今後とも、発展的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直し傾向が見られる。ウッドショック等により建築費が高騰しているが、中心市街地の高価格帯エリアでは需給動向への影響は限定的。 (2)県内景況はウィズコロナの下で、やや持ち直し傾向が見られる。一方、中心部における住宅地や分譲マンションに対する潜在的需要は依然底堅い。
地域要因
(1)小学校区の人気が高く、日常生活上の利便性、居住環境は優れる地域である。渭北地区でのマンション適地は供給が限定的であり、引き合いは堅調。 (2)建築費の高騰もあって、価格は上昇傾向にあるが、郊外からの住み替え需要もあって、マンション需要は継続。素地価格も強含みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)住宅エリア内にあるが、標準地は大規模開発適地であることから、方位による優位性は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,310 円／平米 42万7,499 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,310 円／平米 42万7,499 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,545 円／平米 44万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,460 円／平米 50万727 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,283 円／平米 38万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,776 円／平米 45万5,487 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万535 円／平米 39万8,489 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,932 円／平米 26万949 円／坪
標準価格 平米 坪	13万899 円／平米 43万2,752 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11.6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	7.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中常三島町２丁目１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万699 円／平米 29万9,851 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,186 円／平米 31万4,685 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,069 円／平米 46万9,680 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情