路線価 (2023) 徳島県徳島市八万町夷山282-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
価格時点	2023 年
駅名	文化の森駅 から 980m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市南部郊外の市街化区域内住宅地で、概ね城南町から八万町にかけての圏域である。需要者の中心は、徳島市内に居住或いは勤務する一次取得層である。通学などの生活利便性が良好な当圏域に対する市場人気は安定しており、新規の宅地開発も随所で行われている。需要の中心価格帯は土地が５０坪台で総額１１００万円前後、新築戸建住宅が総額３０００万円前後となっている。 (2) 　同一需給圏は徳島市のうち市街地南方エリアの住宅街の圏域。主な需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層等。周辺には農地も残るが東西近傍には幹線道が配され、南方には近年整備が進む徳島南環状道路も存し文教施設にも近く生活利便性は良好。その立地から市場人気は維持され、新型コロナの影響は概ね解消され、新規分譲地も増えつつある。中心となる価格帯は土地が１，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 付近にはアパート等の収益用不動産も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく地域のニーズに見合う賃貸用不動産を想定することが現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺の類似地域内に存する戸建住宅地の取引事例から適切に比較検討して試算されており、地域の不動産市場を反映した実証性の高い価格と言える。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、近隣の存する八万町内の事例を採用し、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、自用の戸建住宅が多く居住快適性が重視される地域性にある他、画地規模も小さく賃貸用共同住宅を想定することは最有効使用の観点から妥当性に欠けること等から適用を断念した。従って、市場実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	文化の森駅北西方
距離	980 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
標準地の範囲
東	160 m
西	40 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主体とした住宅地域で、今後も現況同様に推移すると予測する。八万地区は利便性の良さから宅地開発が比較的活発に行われており、相応の需要もあることから、地価は引き続き底堅く推移すると予測する。 (2)好立地からこれまでも土地需給動向は概ね底堅く推移してきた。旺盛な住宅地人気に支えられ、今後も有効需要は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあるが、地区により温度差がある。とりわけ利便性の高い地域に対する需要は強く、地価下落幅は縮小傾向。 (2)経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを維持し、市街地を中心に新型コロナで減退した住宅地需要は回復基調にある。
地域要因
(1)八万地区は市内でも子育て世代からの人気が高い。新規分譲地のほか中古住宅に対する需要が安定しており、一帯の地価は底堅く推移している。 (2)環境条件等に特に変化なし。中心市街地南方部の住宅地で、各種施設に近い良好な利便性を背景に高い有効需要を保持する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。南西側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,672 円／平米 27万8 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,783 円／平米 25万7,151 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,255 円／平米 21万9,039 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,668 円／平米 21万7,098 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,341 円／平米 21万6,017 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,341 円／平米 21万6,017 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,760 円／平米 24万545 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,760 円／平米 24万545 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,875 円／平米 22万1,089 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,311 円／平米 21万9,224 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,694 円／平米 21万3,878 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,027 円／平米 22万4,897 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八万町夷山２８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,684 円／平米 21万3,845 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,545 円／平米 20万3,468 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,543 円／平米 21万6,685 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情