路線価 (2023) 徳島県徳島市中洲町1-44外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,940万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,940万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円／坪 1平米 20万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島駅周辺の中心市街地内の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である。当地域は、国道５５号沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ事務所街である。近時は、国道沿いに警察署、賃貸マンション等が建設されたものの、テナントビルの新築をもたらすほどの事務所需要はみられない。中古建物付の取引が多いが、中心となる価格帯は、土地のみで坪７０万円前後である。 (2) 同一需給圏は、徳島市中心部の商業地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは幹線道路沿いの業務系商業地である。需要者は各種事業者のほか家賃収入を目的とする投資家等である。土地利用は中高層の事務所ビルが多いが、事務所の入居需要は弱含みの状況が続いており、最近の建設事例としては賃貸マンションがあげられる。取引自体が少ないため、需要価格帯を総額で指摘することは難しいが、単価の世評相場は１坪当たり７０万円程度の水準にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、事務所街であるが、収益物件への投資意欲は低調で、近時において新規の事務所ビルの供給はみられない。土地取引においては、自用目的の需要が中心で、収益性を検討しつつも、立地上の希少性から、市場の需給動向により価格が形成される傾向にある。このため、市場性をより反映する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について地域的な代替性や規範性を的確に判断して求めており、実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅行性による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いで官公庁の多い商業地域である。近年は、事務所ビル等の需要が弱く新規の建設はみられない。周辺では音楽ホール、新駅等の新設事業が進められているが、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)国道沿いに事務所ビル、官公署等が建ち並ぶ事務所ビル街。官公署と民間事務所が混在する業務系商業地として今後も安定的に推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)事務所街においては、リモートワーク等の普及、支店等の縮小、人口の減少等に伴う地域経済の縮小により、事務所需要は先細り感がある。 (2)経済活動の回復期待から商業地の需要は徐々に戻りつつあるが、世界的な物価高や金融引き締めの影響もあり、景気の先行きには予断を許さない。
地域要因
(1)周辺に官公庁が多く、事務所需要は概ね堅調である。近時は人流が回復しつつあるが、経済動向が不安定であり、地価はやや弱含みで推移している。 (2)国道沿いに形成された官公署の多い業務系商業地。近年裁判所や警察署が建て替えられたほか、現在近くで音楽芸術ホールの建設が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,977 円／平米 75万3,692 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,780 円／平米 72万6,593 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,716 円／平米 65万6,955 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,460 円／平米 50万727 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,398 円／平米 37万8,200 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,898 円／平米 65万945 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,681 円／平米 55万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,127 円／平米 46万6,566 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,934 円／平米 65万4,370 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,139 円／平米 51万9,502 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,309 円／平米 49万310 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,958 円／平米 65万1,143 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中洲町１丁目４４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万648 円／平米 76万2,522 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,013 円／平米 60万1,735 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,576 円／平米 65万9,798 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情