路線価 (2023) 徳島県徳島市南二軒屋町1-825-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	二軒屋駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円／坪 1平米 11万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島市中心部及び近郊の既成商業地域である。需要者は県内の事業者が中心。ＪＲ二軒屋駅前の県道沿いに中小の日用品関連の小売店舗等が立地する地域である。商圏人口は比較的安定しているものの、近年は購買手段の多様化に加え、同一業態間の競合激化に伴い地元資本のスーパーが閉鎖を余儀なくされる等、一帯の収益力が弱含んでいる。既成商業地域の取引が総じて少なく、取引単価もまちまちのため、中心価格帯の把握が困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は、徳島市中心市街地近郊の商業地域である。需要者の中心は、各種店舗等を経営する県内外の法人又は個人事業者。物価高等による先行きの不透明さは窺われるものの、対象地周辺は発展的な背後地に支えられた一定の繁華性を保持しており、コロナ禍の影響も和らいできている中、土地需給動向は徐々に改善してきている。取引件数が少なく、規模等もまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内はテナント物件も散見されるが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていないことに加え、昨今の建築資材高騰の影響により収益価格は相当低位に試算された。比準価格は、類似地域の範囲をやや拡大した上での事例収集となったが、地域的或いは個別的な面で類似性の高い事例にウエイトをおいて試算しており、規範性は高い。以上より、比準価格を重視して収益価格については参考程度にとどめ、地域の趨勢も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、近郊の類似性の高い事例を採用したうえ、より信頼性の高い事例を重視しつつ試算しており、説得力を有している。一方、同一需給圏内では自己所有の店舗用地等を取得目的とする取引が中心であり、元本と果実との相関関係が希薄であるため、収益価格は低額に止まっている。よって、本件では、収益価格は参考に止めて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二軒屋駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、医院等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	31 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ二軒屋駅に近接した県道沿いの既成商業地域。業態としては日用品関連の店舗が主体となっている。郊外路線商業地区や同一業態間での競合が続いており、新たな需要も見出せず地価は下落傾向と予測する。 (2)　人気居住エリアである発展的な背後地に支えられた一定の繁華性を有している。直近は物価高等による不透明さもやや残るが、新型コロナウィルス感染症の終息に伴い需給動向も徐々に安定すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)リモートワークの普及等に伴い高度商業地の地価は依然として下落基調にあるが、マンション需要が見込めるエリアでの地価上昇が続いている。 (2)物価高の影響等による先行きの不透明さも窺われるが、コロナ禍による影響は徐々に和らぎ、市内商業地の需給動向が総じて改善してきている。
地域要因
(1)日用品関連の店舗が主体の既成商業地域。郊外路線商業地区との比において依然競争力を欠いており、地価の緩やかな下落が続いている。 (2)発展的な背後地に支えられた一定の繁華性を保持している。物価高等による先行きの不透明さは幾分見られるが、需給動向は徐々に改善してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,460 円／平米 50万727 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,054 円／平米 37万7,063 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,382 円／平米 38万4,759 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,104 円／平米 38万3,840 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,010 円／平米 34万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,921 円／平米 37万6,623 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,253 円／平米 31万4,906 円／坪
推定価格 平米 坪	11万389 円／平米 36万4,946 円／坪
標準価格 平米 坪	11万389 円／平米 36万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,593 円／平米 24万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,550 円／平米 24万9,768 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,083 円／平米 35万7,322 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南二軒屋町１丁目８２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,904 円／平米 37万9,873 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,473 円／平米 40万4,896 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,906 円／平米 39万3,103 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情