路線価 (2023) 徳島県小松島市小松島町字南開62-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
価格時点	2023 年
駅名	南小松島駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	793万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	793万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小松島市中心部近傍の住宅街の圏域。需要者の中心は市内に居住・勤務する一次取得者層等。中心市街地の一角にあり公共・文教施設に近距離に位置し、生活利便性は比較的高い。新型コロナの需要減への影響は概ね解消に向かうが、熟成した住宅地で幹線道からの街路系統もやや劣る他、水害懸念要因も内在すること等から市場人気は停滞感が伺われる。中心となる価格帯は土地が８００万円程度、新築の戸建住宅が２，６００万円程度。 (2) 同一需給圏は小松島市の北部を中心とした住宅地域が該当する。主たる需要者層は、市内在住もしくは勤務の一次取得者層が中心と想定される。市役所、公共施設、商業施設等が近接しており日常生活上の利便性は良好だが、地域内で南北の導線が悪く、水路や行き止まりが多い等、街路条件が劣る面もあり引き合いの弱さも見られる。市場における中心価格帯は、土地５０坪～６０坪程度で土地価格６００万～９００万程度、新築総額２５００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を市中心市街地から周辺エリアの住宅街で、できる限り最新の事例を採用し、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、賃貸用共同住宅を想定したが建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく純収益がマイナスとなり試算できなかった。快適性が重視される住宅街としての要素も強く市場実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、純収益がマイナスとなり収益価格の試算は困難であった。当該地域では居住の快適性等を重視した市場価格が形成されている。よって、価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南小松島駅南東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小松島市役所南方近傍の臨海部に位置する古くからの住宅地。
街路	基準方位北、　　５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公共・文教施設に近い好立地にあるが、市勢縮小と水害懸念等により有効需要の減退は進んでおり、今後も地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測される。 (2)中心市街地の近郊に形成された既成住宅地域である。公共施設や商業施設への接近性は概ね良好だが、地域内で南北の導線が悪く系統連続性がやや劣る場所も見られる。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は解消されつつあるが市勢は縮小傾向で、臨海平野部では水害懸念要因も含み、需要回復は依然緩慢な状況にある。 (2)景気は持ち直し傾向にあり新型コロナ禍の影響は軽微であるが、市内の不動産需給動向は緩慢であり、建築費の高騰等による影響は注視を要する。
地域要因
(1)環境条件等の変化は特にない。市内でも市役所・駅に近い好立地にあるが、熟成された住宅街で、有効需要は依然若干停滞傾向にある。 (2)公共施設、商業施設等が近接し利便性は優れるが、水路や行止まり街路も多く、街路条件はやや劣る面も見られる。地価は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。東側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万267 円／平米 13万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,355 円／平米 13万108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,355 円／平米 13万108 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,350 円／平米 12万3,479 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,045 円／平米 11万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,160 円／平米 12万2,851 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,909 円／平米 16万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,686 円／平米 16万956 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,066 円／平米 12万5,846 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字南開６２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,421 円／平米 12万408 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,164 円／平米 12万2,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情