路線価 (2023) 徳島県小松島市小松島町字新港46-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
価格時点	2023 年
駅名	南小松島駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小松島市及び県東部に所在する市町の主に臨海部付近の工業地域。主たる需要者は、県内で工業関連事業を営む法人又は個人事業主等が中心となる。当地域は小松島港湾岸エリア北西方にあって、小松島市中心部に隣接する工業地域で、海運業の倉庫やリサイクル工場等が主となる。他のエリアとの競合、港湾関連の市況の不透明化により需給は緩慢である。取引は少ないため中心価格帯の把握は困難であるが、８万円／坪前後が相場であると思料する。 (2) 同一需給圏は小松島市を中心に周辺市町を含めた中小規模の工場や倉庫が立地可能な工業地域を圏域とする。需要者は圏域内に拠点を有する工場関連の法人ないし個人事業者が中心。当地域は小松島港湾岸エリア北西方にあって、市中心部に近接した工住混在地域で、海運業の倉庫やリサイクル工場等が中心である。地域経済の停滞感から土地需要は減少している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく見出し難い状況にあるが、坪当たり８万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例が限定的である中、要因比較が可能な信頼性の高い事例を選択するとともに、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、当地域は自己の業務用不動産としての利用が主であり賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算しなかった。よって本件においては、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の倉庫や工場が多い地域で賃貸物件がほとんど見られないことから収益価格の試算は断念した。比準価格は工業地の取引事例が少ないため同一需給圏内を広く見渡し、代替性が高い取引事例を中心に査定しており、実証的で説得力を有している。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小松島駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	195.4 坪 (646 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	作業場
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、事業所、小規模住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	120 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	小工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小松島港に近接する倉庫、小工場を主とした工住混在地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小松島港本港地区に近接する港湾関連の倉庫、小工場等が見られる地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持すると考えられる。 (2)対象地域は小松島港に近接した中小の倉庫や工場からなる工住混在地域。津波浸水被害への懸念もあって、工業用地に対する需要は停滞しており、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)徳島県の工業立地は低水準で推移しており、港湾関連の市況の不透明化等のほか、津波懸念地域としての立地も有って、新規の需要は少ない。 (2)物価高騰等から経済情勢への先行不透明感は続いており、設備投資は弱い動きとなっている。今後の景気動向への慎重な見極めが必要。
地域要因
(1)市内では徳島小松島港の立地等を活かすために、四国横断自動車道等による道路ネットワークの整備が動いているが、地域的には大きな変動はない。 (2)地域要因に大きな変化は見られない。近年工場立地は高速ＩＣに近接して行われる傾向があり小松島市は交通インフラで弱さが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万664 円／平米 6万8,315 円／坪
推定価格 平米 坪	2万313 円／平米 6万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,647 円／平米 7万8,177 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万257 円／平米 10万30 円／坪
推定価格 平米 坪	3万767 円／平米 10万1,716 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,667 円／平米 7万8,243 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,914 円／平米 11万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,135 円／平米 11万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,517 円／平米 7万7,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,058 円／平米 7万6,230 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,610 円／平米 7万4,749 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,286 円／平米 8万290 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県小松島市小松島町字新港４６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,540 円／平米 6万4,599 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,124 円／平米 7万6,448 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情