路線価 (2023) 徳島県阿南市日開野町谷田488-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
価格時点	2023 年
駅名	阿南駅 から 920m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円／坪 1平米 6万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市中心市街地から郊外及び小松島市の商業街に至る広域的圏域。主な需要者は県内外の法人業者や市内の小売業者等。中心商業街の一角を為す都市計画道路沿いで自動車交通量も多く沿道型店舗，事業所等が存し近傍には中型ホテルも進出する等繁華性を高めている。割高感解消に加え新型コロナによる期待収益へのマイナス圧力も解消されつつある。中心となる価格帯は事業用借地も多く把握し難いが単価ベースで２０万円／坪程度と推測。 (2) 同一需給圏は、阿南市内の路線商業地域並びに中心部近郊の商業地域。需要者の中心は県内で事業展開する法人事業者等である。都市計画道路沿いに郊外型量販店を中心に店舗の集積度が増しており、比較的広域的な顧客集客力を有している。景気が回復傾向にあるなか、新規出店需要も見受けられ、需給は概ね安定的に推移している。事業用借地の増加により中心価格帯は見出し難いが、概ね２０～２１万円／坪程度が一定の相場観である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を阿南市の幹線道及び準幹線道沿いで、類似性の高い事例を採用し各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、店舗兼事務所も見られるが、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より市場の実証性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、商業地の取引事例が少ないなかではあるが、同一需給圏内の事例を選択し、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格を得た。一方、店舗の賃貸需要はやや弱く投資採算性を反映した収益価格は低位に求められた。圏域内に立地する店舗は殆どが自己使用であることから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿南駅南東方
距離	920 m
土地の状態
土地面積	138.8 坪 (459 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並びつつある商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
標準地の範囲
東	120 m
西	170 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	国道５５号と県道（旧国道）を東西に連絡する都市計画道路（市道）沿いに位置する。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)常時自動車交通量を一定程度保持し繁華性を高めつつある当近隣の地価水準の動向は概ね安定方向に推移してきた。新型コロナの影響も縮減しており、今後需要回復に伴い地価水準は安定傾向を示すと予測される。 (2)国道５５号と県道（旧国道）を東西に結ぶ都市計画道路沿いの商業地域で、商業地としての熟成度を増しており、引き合いは比較的強い。景気が回復傾向にあるなか、地価は概ね均衡化に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向が続く中、新型コロナの影響等で減退した市街地内商業地の期待収益は回復基調にあって、土地需要は若干持ち直しつつある。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、海外情勢の動向如何では腰折れするリスクも残っている。人出も戻りつつあり、商況は回復段階にある。
地域要因
(1)特に変化はない。幹線道に接続する都市計画道路沿いの繁華性を増しつつある路線商業街区で、これまでの価格調整より一定の有効需要は保持する。 (2)新興の商業地域で土地需要は底堅く、需給は概ね安定的に推移している。商況は回復段階にあり、地価は若干の下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的画地に比し、増減価なし。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,810 円／平米 15万4,754 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,065 円／平米 15万8,903 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,616 円／平米 19万3,784 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,814 円／平米 14万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,438 円／平米 19万3,196 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,555 円／平米 19万3,583 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,212 円／平米 16万9,307 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,273 円／平米 16万2,897 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,609 円／平米 20万6,985 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,303 円／平米 22万9,116 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,175 円／平米 23万8,611 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,761 円／平米 20万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市日開野町谷田４８８番１７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,570 円／平米 19万326 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,771 円／平米 21万827 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,546 円／平米 21万3,389 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情