路線価 (2023) 徳島県阿南市大潟町210-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市大潟町２１０番５３
価格時点	2023 年
駅名	阿波橘駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は県東部臨海部及びその周辺工業地域全域。主な需要者層は県内及び全国規模の企業等と推測される。従来、火力発電所と共に県南最大の工業地帯として機能してきた。北方至近に国道５５号も配されるが高速自動車道ネットワークからの系統・連続性に欠け水害懸念要因もあり、工業地としての土地需給関係は依然沈静化しており、地価水準は下落基調を指向する。中心となる価格帯は取引稀少で把握は難しいが単価ベースで３万円／坪程度と推測される。 (2) 同一需給圏は阿南市の工業地域の圏域で、標準地は市東部の臨海工業地域との代替関係が強い。需要者は、県内外の資本による製造業等の法人事業者が中心。従来から橘湾一帯の臨海工業地域として発展してきた。国道には近接しているが、ＩＣへの接近性には弱く水害への懸念もあり、工業地としての投資意欲は低く、地価は下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく見出し難い状況にあるが、概ね３万円／坪程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は工業地事例が稀少で事例収集範囲を広げ過去にも遡ったが、近隣の存する阿南市内の臨海及びその周辺の工業地事例を採用した上で、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、賃貸事例は見られず自用の工場等が殆どで、工業地としての賃貸市場は形成されていないため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は工業地の取引事例が少ないため同一需給圏内を広く見渡し、代替性が高い取引事例を中心に査定しており、実証的で説得力を有している。一方、自用の工場が多い地域で賃貸工場がほとんど見られないことから収益価格の試算は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波橘駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	3024.8 坪 (10000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼倉庫
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市大潟町２１０番５３
標準地の範囲
東	0 m
西	320 m
南	360 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	80 m
面積	9600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	阿南市東方、大潟湾最奥沿岸の臨海工業団地内に位置する。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当近隣北方山間に南部自動車道桑野Ｉ．Ｃ．の整備計画が進行しているものの、完成までは中長期を要することから、今後暫くは投資意欲の回復は期待できず、地価水準は前年同様の下落基調を続けるものと予測される。 (2)対象地域は橘湾を中心とした臨海工業地域。周辺に南部自動車道の整備が進んでいるが完成には中長期を要する。工業用地に対する需要は停滞しており、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安長期化等、経済情勢は不透明な中、特に交通網や災害リスクに関し立地の劣る中規模工業地への設備投資意欲は依然低迷状況にある。 (2)物価高騰等から経済情勢への先行不透明感は続いており、設備投資は弱い動きとなっている。今後の景気動向への慎重な見極めが必要。
地域要因
(1)周辺環境条件や土地利用状況等の変化は特にない。幹線道背後にあるが交通・接近条件等が劣ること等から、工業地としての有効需要は低位に留まる。 (2)地域要因に大きな変化は見られない。近年工場立地は高速ＩＣに近接して行われる傾向があり阿南市は交通インフラで弱さが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用効率に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市大潟町２１０番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,046 円／平米 2万3,294 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,925 円／平米 3万9,424 円／坪
標準価格 平米 坪	1万149 円／平米 3万3,553 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市大潟町２１０番５３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,100 円／平米 2万6,779 円／坪
推定価格 平米 坪	8,786 円／平米 2万9,047 円／坪
標準価格 平米 坪	9,741 円／平米 3万2,204 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市大潟町２１０番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	1万344 円／平米 3万4,197 円／坪
標準価格 平米 坪	9,805 円／平米 3万2,415 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２０Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市大潟町２１０番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,272 円／平米 3万7,265 円／坪
推定価格 平米 坪	1万999 円／平米 3万6,363 円／坪
標準価格 平米 坪	9,751 円／平米 3万2,237 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市大潟町２１０番５３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,500 円／平米 3万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	9,650 円／平米 3万1,903 円／坪
標準価格 平米 坪	9,928 円／平米 3万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川区域
特別な事情