路線価 (2023) 徳島県名西郡石井町石井字白鳥97-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
価格時点	2023 年
駅名	石井駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	589万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	589万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,767 円／坪 1平米 3万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石井町内の住宅地域一帯である。石井町は、徳島市のベッドタウンであり、需要者は、町内のほか徳島市に居住又は勤務する子育て世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、石井町南東部に所在し、国道１９２号背後に開発された既成の小規模住宅団地で、利便性は概ね良好である。内陸部に所在し津波被害想定がないことから、宅地需要が徐々に高まりつつある。価格の中心帯は、土地のみで６００万前後である。 (2) 同一需給圏は、石井町東方郊外部を中心に町の中央部付近も含めた住宅地域。需要者の中心は、町内に勤務する一次取得層のほか周辺市部からの転入需要も見受けられる。徳島市に隣接する地理的条件から付近では小規模開発による宅地供給も行われている。ただ、コロナ禍以降需要は今ひとつであり、地価の緩やかな下落が続いている。個々の取引価格にはバラツキがあるが、総額６００万円程度の土地が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、既成の住宅団地内に所在し、需要の中心は自己居住目的であり、居住の快適性、利便性が重視され、収益性が考慮されることは少ない。また、アパート等の敷地として活用するには過小規模であり、投資採算面で合理的な土地利用とはいえない。このため、本評価においては、収益還元法を適用することは断念し、市場を反映する取引事例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くからの戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟であることに加え、標準地が経済合理性に見合う画地規模ではないことも考慮した結果、収益価格の試算は断念した。比準価格は、代替競争関係が認められる町東部から中央にかけての住宅地域内に存するものを採用し、その中で比較的規範性の高いものを標準として試算しており、相応の説得力を確保した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石井駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１９２号背後の既成の住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９２号背後に戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。背後地では、市場性に優る新規分譲地が活発に開発されている。 (2)戸建住宅が主体の既成住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持していくと予測する。徳島市に隣接した地域で、宅地分譲も継続的に行われているが、相応の需要に乏しく地価は緩やかな下落を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅借入金等特別控除が延長され、需要を下支えしている。 (2)建築資材の高騰といったマイナス要因は続いているものの、徳島市との比較において地価の割安感が強く、利便性の高いエリアでの地価は底堅い。
地域要因
(1)物価高等の影響から、景況の先行きが不透明であり、また、周辺で宅地供給が多いことから、既成の住宅地域内の地価はやや弱含みで推移している。 (2)徳島市方面へのアクセス性で優位な地域であるが、街路の配置状況に見劣りする既存の住宅地域はやや競争力を欠いており、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,321 円／平米 12万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,978 円／平米 11万8,943 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,648 円／平米 10万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,320 円／平米 12万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,202 円／平米 12万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,998 円／平米 10万9,091 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,793 円／平米 12万8,250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,181 円／平米 12万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,842 円／平米 10万8,576 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字白鳥９７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,411 円／平米 17万3,271 円／坪
推定価格 平米 坪	4万924 円／平米 13万5,295 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,299 円／平米 11万86 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情