路線価 (2023) 徳島県海部郡美波町奥河内字寺前186-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 海部郡美波町徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
価格時点	2023 年
駅名	日和佐駅 から 330m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	421万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	421万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、美波町中心部（旧日和佐地区）近郊及び外郭の住宅地域である。需要の中心は地元地縁者であり、町外からの転入者は少ない。町内では相対的に利便性が高い地域に属するものの、過疎化・高齢化の進行等から基本的な土地需要がかなり減退している状況にあり、需給動向は弱含み状態が続いている。取引件数が少なく、立地条件によって幅があるものの、土地は単価ベースで５～８万円／坪程度の水準と思われる。 (2) 同一需給圏は美波町内の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する個人が中心で、町中心部付近に位置する住宅地域であるため、圏域内における買い換え需要が一部に想定されるが、圏域外からの転入需要はほぼみられない。過疎化や、南海トラフ地震に伴う津波懸念の影響が大きく、地区一帯の不動産需要は乏しい。取引自体が少なく、規模等により大きく水準が異なることから、中心価格帯の把握が困難であるが、５～８万円／坪程度が一応の目安である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　やや広範な取引事例からの試算となったものの、内容等を十分に検討のうえ補修正を適切に行い、妥当性のある比準価格を試算し得た。一方、自用の戸建住宅が中心の地域性や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元法は適用を断念した。このため、本件では、比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、美波町内の要因比較が可能な事例を選択するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。自己使用が中心で賃貸市場が形成されておらず、規模が小さいため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、地域の不動産市場の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日和佐駅北方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほかに空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海部郡美波町徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　新たな宅地開発の少ない地域性で大きな変動要因はなく、今後も現状の住環境を概ね維持すると思われる。過疎化・高齢化の進行等によって土地需要が減退しており、地価は暫く下落傾向が続くものと予測される。 (2)美波町中心部付近の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。過疎化に加え、南海トラフ地震に伴う津波リスクへの懸念から地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総じて過疎化・高齢化の進行する沿岸部の農漁村集落の環境で、町勢は停滞している。なお、人口は県全体を大きく上回る減少傾向にある。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響がでているほか、美波町内は構造的要因の影響により、市況は悪化傾向で推移している。
地域要因
(1)近年は新たな宅地開発もほとんどなく、地域内に特段の変化は認められない。過疎化・高齢化を背景に、基本的な土地需要の減退が続いている。 (2)美波町の中心部に位置する住宅地域であるが、過疎化に加え津波懸念により需給は緩和状態にあり、地価は下落傾向が顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,813 円／平米 8万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,151 円／平米 7万6,537 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,151 円／平米 7万6,537 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,633 円／平米 6万1,601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,173 円／平米 5万3,468 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,137 円／平米 7万6,491 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,097 円／平米 3万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,767 円／平米 7万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,790 円／平米 7万5,344 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,073 円／平米 4万3,219 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,736 円／平米 7万5,165 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情