路線価 (2023) 徳島県板野郡藍住町徳命字元村142-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
価格時点	2023 年
駅名	吉成駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,316 円 1平米 4万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,316 円／坪 1平米 4万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藍住町及びその周辺市町に存する商業地域を圏域とする。需要者は、近隣住民を顧客とする地元の個人事業者又は法人事業者を中心とする。町内幹線道沿いの商業地域であるが、顧客は県道徳島環状線又は松茂吉野線沿線にシフトしており、当地域のように既成化した商業街の収益性は相対的に低く、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が単価ベースで３．３㎡当たり１６万円前後である。 (2) 同一需給圏は藍住町を中心に周辺市町を含めたエリアの商業地。需要者は圏域内外の法人・個人事業主。圏域内の既成商業地は新興路線商業地・大型店に押され商況は低迷しているが、藍住町は数少ない人口上昇自治体であることから、安定した背後地人口に支えられ一定の繁華性・収益性を維持しており、価格は背後の住宅地価格を底値として探りつつ徐々に安定化傾向にある。土地は概ね１６０～１７０千円／坪程度が取引の指標と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が考慮される商業地域であるが、賃料水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。事例収集の範囲を広域に行うとともに過去に遡ったが、代替競争関係にある事例を採用の上、価格牽連性が強い事例を重視して試算した比準価格は、市場の実情を反映した価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用店舗も見受けられるが、町内の既成商業地は商況低迷により空き店舗が多いため土地の収益性を適正に反映した賃料設定がなされておらず、収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は少ない中でも藍住町内の実際の商業地事例により求められたもので実証性が高い。従って比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉成駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	200.8 坪 (664 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
標準地の範囲
東	100 m
西	130 m
南	140 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道檜藍住線沿いに存する商業地域である。
街路	１０．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道沿いにある既成の商業街であるが、背後地が充実していることから、現状での収益性は維持される。今後の地価動向としては、水準自体が低まっており、低位安定にて推移するものと予測される。 (2)県道沿いの既成商業地域で新興の路線商業地と比較して小画地が多く繁華性に劣るが、背後の住宅地人口は安定しており飲食店等の新規出店はあることから、今後も現況推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,316 円 1平米 4万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,316 円 1平米 4万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。社会経済情勢の不透明感は残るが、堅調な町勢を背景として、土地需給動向は安定化しつつある。 (2)藍住町は人口増加自治体であり、安定した背後地人口を背景に北環状線沿い等の人気エリアでは商業地への出店意欲は高い。
地域要因
(1)既成の商業地域であり、需要は弱含みであるが、地価水準自体が低下していることから、地価は横這いで推移している。 (2)北環状線沿いに押され商況低迷しているが、背後住宅地人口は安定しているため一定の需要は認められ、地域内で新たに銀行店舗が出店予定である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
推定価格 平米 坪	5万857 円／平米 16万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,389 円／平米 15万9,974 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万488 円／平米 19万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,027 円／平米 21万1,673 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,633 円／平米 16万4,087 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,257 円／平米 16万2,844 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,257 円／平米 16万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,755 円／平米 16万4,490 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,266 円／平米 17万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,678 円／平米 16万4,235 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,678 円／平米 16万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情