路線価 (2023) 香川県高松市上之町1-7-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市上之町１丁目７番８
価格時点	2023 年
駅名	三条駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高松市南部近郊、概ね東バイパス以北の琴電琴平線沿線を中心とする住宅地域。需要者は圏内外の賃貸物件居住者等の住み替え需要等が中心。圏内では供給が少ないため、周辺の分譲マンションとの競合も見られるが、学校区、生活利便性等が比較的良好で圏外からの流入も多く、需要は底堅い。土地は概ね１，５００万円～２，０００万円、新築戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円が需要の中心だが、建物品等等に応じ幅がある。 (2) 狭義の同一需給圏は、高松市中心部及びその近接外延部に位置する普通住宅地域等がその基本的部分を構成しているものと判定される。地域の不動産市場は多種多様なニーズに支えられており、市場参加者の市場参加動機や属性にも多様性が確認できるが、当該地域にあっては売り物件そのものが少なく（財の希少性が確認できる）、取引の時系列的連続性も十分ではないため、標準画地に係る標準価格についての単価に係る指摘が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により試算された比準価格が求められた。一方、近隣地域内に賃貸物件はあるが、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、周辺の標準地等との検討を踏まえ、実証性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、代替競争の関係が成立するものと判断される取引事例の地理的位置及び価値判断の時間軸を広義（広域）に解釈し、選択した事例の価格形成要因を重回帰的に分析検討することにより試算価格を導出したものであり、得られた結果は十分な実証性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、他の標準地との価格均衡等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	三条駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市上之町１丁目７番８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近郊の住宅地域として、今後も良好な住環境を維持すると予測。人気校区内で大規模店舗等にも近く、生活利便性等が高いため需要は底堅く、分譲マンションも新規開発され、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)周辺地域を含めた地域要因は、良好な環境を保持した状態で成熟したものと判定される他、特筆すべき地域の変革要因も認められないため、今後も現状と同様なあり方により安定的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナへの移行の中、持ち直しの動き。需給動向はやや弱含んでいるが、依然中心部等と郊外との二極化も進行。 (2)地域の人口動態や社会資本の集積状況等に顕著な変化はなく、相対的には安定的に推移しているものと判定される。
地域要因
(1)中心市街地に近く、校区、生活利便性等が高く、人気校区内であるため、需要は根強い。 (2)定住者の固定化がやや顕在化しつつあるものの、不動産需要圧力については常態的に確認できる状況にある等、その相対的地位は安定した状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に特別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市上之町１丁目７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,931 円／平米 37万9,962 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,168 円／平米 37万827 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,582 円／平米 39万5,338 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市上之町１丁目７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,701 円／平米 41万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,837 円／平米 38万9,569 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,753 円／平米 38万2,679 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市上之町１丁目７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,323 円／平米 33万8,280 円／坪
推定価格 平米 坪	10万618 円／平米 33万2,643 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,992 円／平米 38万164 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市上之町１丁目７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,457 円／平米 38万1,701 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,193 円／平米 37万4,216 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,908 円／平米 39万6,416 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市上之町１丁目７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,878 円／平米 35万33 円／坪
推定価格 平米 坪	11万30 円／平米 36万3,759 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,021 円／平米 37万6,953 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情