路線価 (2023) 香川県高松市錦町1-269-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市錦町１丁目２６９番１
価格時点	2023 年
駅名	高松駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (1475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (1475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市中心部及びその近郊を中心として代替性の認められる面大地の存する圏域である。需要者は、マンション開発業者等を中心に県内外の事業者である。既成市街地内のマンション適地の供給は少ないこと及び建築費が近年上昇したこと等からマンション分譲価格は上昇傾向に推移してきたものと考えられる。適切な取引事例が少なく、画地規模及び立地条件等が多様であることから市場で中心となっている価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は概ね市中心部及び近郊を中心に、標準地と代替競争関係にある面大地が存する範囲一円。需要者は圏内外のマンション開発業者等。エンドユーザーの需要の根強さ等から分譲価格は底堅いが、開発適地は依然不足気味。また、建築費上昇の影響等もあるが、開発用地の需要は依然として競合。なお、供給不足等より解体予定建物付取引、再開発等による分譲もある。取引が特に少なく、立地、規模等に応じ価格帯に幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市中心市街地においてマンション用地と代替性の認められる面大地等より適切な比準を行い市場性を反映できたものと判断される。開発法による価格は、想定項目は多いが中心的な需要者の投資採算性を反映できたものと考えられる。コロナ禍による影響が懸念されるが両価格は均衡し相互に妥当性が検証できたものと考えられる。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争不動産との比較の観点から実際の取引事例を基礎に求めた価格である。開発法による価格は、開発業者の意思決定過程に即し、投資採算性に着目して求めた価格である。前者は面大地事例が少なく、後者は想定事項を含むが、何れも実証的で説得力が高く規範性は同等に高いと思料する。また、両試算価格が均衡する結果も得た。よって、比準価格、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高松駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	446.2 坪 (1475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市錦町１丁目２６９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	40.7 m
面積	1475 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	南７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の利便性の高い住宅地域であり事務所等も混在しているが同様の状況で推移するものと予測する。コロナ禍による影響は懸念されるが、適地に需要が競合し地価はやや上昇傾向に推移しているものと考えられる。 (2)中心市街地付近の利便性等に優る住宅地域で、今後も良好な住環境を維持すると予測。マンション販売価格は底堅い反面、適地は不足気味で、開発業者等の需要が競合。コロナ禍の影響等も和らぐ中、地価は強含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時へ移行する中、景気も回復が期待。一方で、物価高騰等への懸念もあり、現時点で需要、地価は回復途上。
地域要因
(1)地域要因の変動はないが、既成市街地でのマンション用地等の需給動向より地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。建築費上昇の影響等の一方、都心型マンション人気は依然底堅く、適地需要の競合は激しさを増し、地価は依然強含み。
個別的要因	(1)当該地域において概ね標準的な土地である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市錦町１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,189 円／平米 45万6,853 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,408 円／平米 66万9,161 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,797 円／平米 53万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市錦町１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,472 円／平米 51万7,296 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,384 円／平米 54万3,454 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,044 円／平米 54万8,941 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市錦町１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,765 円／平米 17万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	13万700 円／平米 43万2,094 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,196 円／平米 52万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市錦町１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,870 円／平米 44万5,880 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,763 円／平米 45万5,444 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,985 円／平米 52万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場整備地区
特別な事情