路線価 (2023) 香川県高松市仏生山町字南新田甲75-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
価格時点	2023 年
駅名	仏生山駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	736万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	736万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高松市南部から西部郊外の広範な住宅地域。需要者は高松市在住の一次取得者層が中心と思料されるが、圏外からの需要者もみられる。周辺では旧市街化調整区域を含めて、一定規模の宅地開発ないし供給が見られ、需要もまた同様である。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが土地で１，０００万円程度までが多いものと思料する。 (2) 同一需給圏は、高松市南部郊外の住宅地域一帯。需要者は高松市内に居住または勤務する一次取得者層が中心である。代替競争関係にある旧調整区域からの宅地供給は緩やかに継続しており、利便性等が良好であるため、宅地需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡で７００万円～１０００万円程度、新築戸建物件で２６００万円～２８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 交通接近条件や居住環境が重視される住宅地域であることより、自己使用目的での取引が多数派である。一方収益価格は、建物想定の困難性、十分な賃料水準が確保できない現状に鑑み、相対的に低位に試算された。したがって、市場性を反映して実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本件においては一定の規範性のある事例から試算し得た。周辺では共同住宅もみられるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	仏生山駅北西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性の比較的高い郊外の住宅地として今後もほぼ同様な住環境を維持するものと予測する。ウィズコロナの生活様式が定着する中で、地価水準もほぼ底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。 (2)郊外の戸建住宅地域であり、市立病院開院に伴う周辺環境の整備等の影響を間接的にうけている。需要、地価ともに比較的堅調であり、今後もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般的に値頃感が生じている中、高松市郊外部の開発動向や住宅地需要は、エリアによってやや温度差が生じている。 (2)コロナの影響は依然見られるが、景気は緩やかに持ち直している。物価高等から宅地需要はやや低迷しており、中心部と郊外との二極化が見られる。
地域要因
(1)近年の高松市立病院及び周辺整備により、当該地区の緒要因が変化している。それに伴い居住環境も向上している。 (2)新病院開院や駅前開発の間接的影響等もあり、新型コロナ禍の中でも、需給は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,766 円／平米 5万2,122 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,780 円／平米 7万8,617 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,449 円／平米 12万3,806 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,718 円／平米 14万1,226 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,341 円／平米 12万3,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,344 円／平米 13万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万715 円／平米 13万4,604 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,614 円／平米 12万1,046 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市仏生山町字南新田甲７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,456 円／平米 12万7,136 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,191 円／平米 12万2,953 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情