路線価 (2023) 香川県高松市宮脇町1-226-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
価格時点	2023 年
駅名	昭和町駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円／坪 1平米 14万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は紫雲校区を中心とした旧市街地の準優良住宅地域で、需要者は高松市内に居住する個人が中心である。当市でも桜町校区と並ぶ人気エリアで、熟成した住宅地であるため供給は少なく優良物件に対する需要は根強いものがある。需要の中心となる価格帯は土地のみの売買は少ないが、規模の纏まった画地には戸建て分譲業者の需要も見られる。新築戸建住宅で総額６０００万円前後であるが、建物品等、画地規模等により幅がある。 (2) 同一需給圏は高松市中心市街地に近い居住環境及び交通接近条件の良好な住宅地域の範囲と思料する。需要者は、同一需給圏内の居住者のほか、圏外からの転入もある。旧来から紫雲校区は当市内では居住環境の良好な地域として名声を維持しており需要は全体的な供給量が少ないこともあり底堅いものがある。需要の中心となる価格帯は、土地のみの売買は供給が少ないため把握しづらいが、新築の戸建物件は概ね６０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己利用目的の住宅が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性を反映して収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は代替競争関係のある４事例を採用し、居住の快適性や利便性に主眼をおいた分析を行うことができたため、市場性を反映した実証的な価格を試算できた。したがって本件では、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	昭和町駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に位置する住宅地として熟成しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。利便性の優る準優良住宅地域で底堅い実需があり地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)市街地の中心部に位置する純優良住宅地域として、今後も現況と同様に推移するものと予測する。利便性、居住環境の良好な住宅地の需要は根強いものがあり、地価はやや強含みで推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源・原材料価格の高騰、為替動向等により企業収益は明暗が分かれるが、これらが不動産市場に及ぼす影響は、一部に不透明は残るが概ね限定的。 (2)緩やかながらも景気は回復しつつあり、中心部や郊外の利便性の高い住宅地の需要は堅調でそれ以外の地域でも地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因
(1)県道１７２号線の拡幅が進んでおり、さらなる利便性の向上が期待できる。 (2)街区が整然とした閑静な住宅地域を形成している。利便性、接近性も良好で需要は底堅い地域であり、地価水準は強含みで推移している。
個別的要因	(1)標準的で通常の選好下にある。個別的要因に特に変動はない。 (2)地域における概ね標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,015 円／平米 48万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,015 円／平米 48万2,726 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,373 円／平米 59万9,619 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,912 円／平米 60万1,401 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,772 円／平米 50万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,470 円／平米 47万1,006 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,771 円／平米 45万8,777 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,399 円／平米 51万3,749 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市宮脇町１丁目２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,059 円／平米 35万631 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,152 円／平米 37万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,545 円／平米 45万1,418 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情