路線価 (2023) 香川県高松市桜町1-438-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 高松市香川県高松市桜町１丁目４３８番１
価格時点	2023 年
駅名	栗林駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (1182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (1182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね高松市中心市街地及びその近郊で、利便性の優れた面大地を中心とした住宅地、混在地等。主な需要者は県内外のマンション業者で、建築費は高い水準にあるものの、低金利や分譲価格の高止まり等からのマンション需要を踏まえ、土地の取得需要は根強い。特に市街地中心部は適地が限られるため、マンションの用地価格は上昇傾向にある。中心となる価格帯は立地、規模、事情等により様々で把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、市内中心部のマンション用地適地を内包する全地域がその基本的な範囲を構成しているものと判定される。市場参加者は地元デベロッパーのみならず全国に及び、画地の効率性（有効利用率）が高い用地には、土地の本質的価値を乖離している可能性のある買受価格が設定されることも少なくない。なお当該地域内の土地は、画地の個別性（マンション用地としての適性）に即して価格設定がなされるため、地域の標準価格に係る言及は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場における地域ごとの販売状況、希少性等の需給関係を反映した価格で、実証的であるが、規模のやや小さい事例も介在する。開発法による価格は、需要者である分譲マンション開発業者の投資採算性等の視点を反映しているが、建築費が上昇している他、想定要因も多い。以上よりマンション用地の需給動向を勘案した結果、比準価格をやや重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発法による試算価格は、対象標準地に係る開発利潤に着目して試算価格を求めたものであり、投資採算性の観点よりは一定の説得力を有するが、試算過程に多数の想定項目を含む点において、その相対的実証性に係る劣位性が指摘される。他方で比準価格は、実際の取引事例を基礎資料とするため、その実証性に問題はないものと判断される。従って本件では比準価格と開発法による試算価格を相互に関連付けることにより、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	栗林駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	357.5 坪 (1182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層共同住宅が見られる、駅に近い混在住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高松市香川県高松市桜町１丁目４３８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	110 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	６階程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人気の校区で駅や商業施設にも近く利便性が高いため、周辺幹線街路沿いの面大地等に中高層共同住宅が増えつつある地域である。マンション開発業者の用地需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)周辺地区において大量のマンションが供給されたが、当該地域は依然として高いマンション需要（用地需要を含む）を維持しており、地域の地価水準については、今後も上昇を基調として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症の影響があるが、持ち直しつつあり、需給動向は全体的に弱含んでいるが、依然中心部等と郊外との二極化も進行。 (2)マンション市場に大きな影響を齎すものと考えられる一般的要因（人口、文教施設等を中心とする社会資本等）の諸力は良好な状態にある。
地域要因
(1)特段の変動はないが人気校区で、供給が少ない中、依然需要は競合している。 (2)マンションニーズが高レベルで常在する他、用地需要も常態的に確認できるため、市場は今後も現状と同様なあり方で推移するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件（角地）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に特別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市桜町１丁目４３８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,450 円／平米 75万8,562 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,617 円／平米 57万7,284 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,647 円／平米 59万3,913 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市桜町１丁目４３８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,678 円／平米 77万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,057 円／平米 76万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,018 円／平米 49万9,266 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市桜町１丁目４３８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,273 円／平米 34万8,033 円／坪
推定価格 平米 坪	11万814 円／平米 36万6,351 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,802 円／平米 47万2,103 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県高松市桜町１丁目４３８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,764 円／平米 23万7,252 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,253 円／平米 37万7,720 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,666 円／平米 48万4,878 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情