路線価 (2023) 香川県坂出市加茂町字井手西689-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 坂出市香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
価格時点	2023 年
駅名	鴨川駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	908万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	908万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね坂出市南東部郊外の一般住宅・農家住宅の混在する圏域である。主たる需要者は、圏域において地縁・血縁関係を有する市内居住者であり、圏外からの転居者は少ない。需給動向については、圏域全体では人口減少や老齢化の進行等から有効需要は概ね低調である。取引は少なく中心価格帯の明示は困難であるが、３００㎡程度の土地で７００万円程度と判断する。新型コロナウイルスの影響は当該地域には限定的であると思われる。 (2) 同一需給圏の範囲は、坂出市郊外の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は同市に地縁・血縁関係を有する個人である。近年、一時取得者をターゲットとした分譲住宅地の開発が散見され、一定の住宅地需要が認められるが、既成集落の住宅地等は地域コミュニティ維持の困難性、空家等の問題を背景に需要は低迷している。市場の中心価格帯は新規の分譲住宅地であれば６００万円程度と判断する。既存住宅地は取引条件により値幅があり明示は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域性の類似する規範性を有する事例から比準しており実証的な価格といえる。収益価格については、自己使用目的が支配的な地域であるうえ、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握が困難であるため試算し得なかった。需要者は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定をすると思料される。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的が支配的な地域であり純収益の把握が困難であるため収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をすると思料され、本試算では圏域内の規範性を有する事例から試算されており一定の信頼性のある価格が得られた。以上より、比準価格を採用するものとし、他の公的価格等とのバランス検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鴨川駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂出市香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	150 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地も多く残るなか、農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域である。周辺地域では小規模な宅地開発も散見されるが、急激に開発が進むことはなく現状の居住環境を維持するものと予測する。地価は弱含み基調である。 (2)国道１１号背後地の農地が残る集落地域であり、小学校にも比較的近い立地条件下にあることから分譲住宅のための開発も予想されるが、住宅地に対する需給動向から急激な地域の変化はないものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)坂出市の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向にある。新型コロナ感染拡大の影響は、当該標準地の属する近隣地域には限定的であると考えられる。 (2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)周辺地域で小規模の宅地開発等が散見されるが、未だ多くの農地を残しており、保守性・地縁性等も認められる住宅地域である。 (2)国道１１号背後の農地が残る旧来からの集落地域であるが、周辺地域では病院の駐車場や住宅地開発のための転用も散見される。
個別的要因	(1)ほぼ標準的画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因に変動はない。 (2)ほぼ標準的な画地であり、通常の選考下にある。なお、個別的要因に特段な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,049 円／平米 9万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,909 円／平米 9万2,267 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,746 円／平米 7万5,198 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,445 円／平米 6万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,693 円／平米 7万5,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,784 円／平米 7万5,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,732 円／平米 9万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,028 円／平米 9万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,750 円／平米 7万5,212 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	坂出市
地域	香川県坂出市加茂町字井手西６８９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,366 円／平米 9万3,778 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,353 円／平米 7万3,899 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情