路線価 (2023) 香川県観音寺市茂木町4-甲787-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 観音寺市香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
価格時点	2023 年
駅名	観音寺駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	966万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	966万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、観音寺市の中心市街地から郊外にかけての住宅地域の圏域である。需要者の中心は観音寺市の居住者及び通勤者の一次取得層であり、隣接の三豊市に居住する世帯分離層も含む。人口の減少が続き、周辺からの転入者も多くはないが、宅地開発は継続しており、生活利便性の高い住宅地域にあっては安定した需要が見られる。市場での中心価格帯は土地は約１，０００万円前後、新築戸建住宅は約２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として観音寺市の中心市街地から郊外にかけての住宅地域である。主たる需要者は同市に居住若しくは勤務する一次取得者層であると思料する。不動産の二極化は依然進行しているが、新型コロナの影響の緩和等から、緩やかではあるが需要の回復傾向が見られる。市場の中心となる価格帯は、土地が約１千万円前後、新築戸建住宅は約２千万円から２千５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域で、不動産市場は自己所有目的・資産保有目的が中心となっている。周辺にアパート等も散見されるものの、賃貸市場は成熟していないため収益価格は低位に求められた。需要者は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視して市場に参加する地域であるため、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域的特性の類似する事例を含め各事例とも適切に補修正を行っており、適正な比較検討を行っていることによって実証性のある価格が得られたものと思料する。アパート等も散見されるが土地所有者による自己利用のものが主であり土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	観音寺駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	観音寺市香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	高等学校に隣接した普通住宅地域
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多い既成住宅地域で、今後も現状と同様の住環境を維持するものと予測する。北方の県道観音寺池田線の拡幅工事は完了した。 (2)既存の戸建住宅地域であり、特に地域要因に変動はなくほぼ現状のまま推移するものと予測する。新型コロナも落ち着きつつあり、緩やかな回復傾向を示すが、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。 (2)地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)旧来からの市街地内の戸建住宅地であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)既存住宅地域であり、地域要因に特に大きな変化はない。新型コロナ等の影響は回復しつつあるが、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)南東側道路で需要者の選好性は良い。特記すべき変動要因はない。 (2)南東側道路で競争力がやや優れる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,787 円／平米 15万7,984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,077 円／平米 15万5,637 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,313 円／平米 11万3,439 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,095 円／平米 13万9,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,146 円／平米 13万6,029 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,865 円／平米 11万1,958 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,197 円／平米 7万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,524 円／平米 10万7,524 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,057 円／平米 11万2,592 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市茂木町４丁目甲７８７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,995 円／平米 7万6,021 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,080 円／平米 10万6,056 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,840 円／平米 11万1,875 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情