路線価 (2023) 香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地807-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 観音寺市香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
価格時点	2023 年
駅名	豊浜駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	390万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	390万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧豊浜町を中心とする観音寺市郊外の住宅地域である。主たる需要者は旧豊浜町に地縁的選好性を有する世帯分離層のほか、観音寺市に居住若しくは勤務する一次取得者層である。旧観音寺市内において宅地開発が活発であるため、合併町の既存住宅地の需要は低調である。事例は少ないが、市場の中心となる価格帯は、土地で４００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は豊浜町を中心とする観音寺市郊外の住宅地域である。主たる需要者は旧豊浜町に地縁的選好性を有する世帯分離層等のほか、観音寺市に居住若しくは勤務する一次取得者層であるものと思料する。新型コロナの影響は弱まりつつあるが、不動産の二極化は継続しており、宅地需要は低調に推移している。事例は少ないが市場の中心となる価格帯は土地は４百万円から５百万円程度、新築戸建住宅は２千万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同市内の類似地域の事例を採用して市場性を反映した価格が得られた。当該地域は旧豊浜町と旧大野原町との境界付近に所在し、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。また、当該地域は自己使用目的の取引が中心であり取引にあたって収益性は特に考慮されていない。よって本件では、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、各事例を適切に補修正を行い、市場の実態を反映した実証的な価格が求められたものと思料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり賃貸市場が未成熟なため賃料水準の把握が困難なことから試算し得なかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考えられる。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊浜駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の周辺に農家、農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	観音寺市香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には農地も多く見られる住宅地域
街路	基準方位北　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧豊浜町市街地外縁部の農地も見られる住宅地域であり、今後も現在と同様の住環境を維持すると予測する。拠点性の低下が続いており、需要は低調で下落傾向は継続すると予測する。 (2)旧豊浜町郊外で周辺に農地が存する住宅地域であり、地域要因に特に変化なくほぼ現在と同様の状況で推移するものと予測する。地価は下落基調のまま推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。 (2)地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)旧豊浜町の既存住宅地域であり、需要は低調であるが、特に地域要因に変動はない。 (2)周辺に農地が見られる既存住宅地域であり、地域要因に特に変化はない。地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)南東側道路で競争力にやや優れる。個別的要因に変動はない。 (2)南東側道路で競争力にやや優れる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,396 円／平米 2万7,757 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,193 円／平米 5万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,393 円／平米 6万4,113 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万575 円／平米 6万8,021 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,571 円／平米 7万1,314 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,557 円／平米 6万4,655 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,153 円／平米 5万3,402 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,040 円／平米 5万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,073 円／平米 6万3,055 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,930 円／平米 6万5,889 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,048 円／平米 6万2,973 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,457 円／平米 6万4,325 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情