路線価 (2023) 香川県観音寺市観音寺町字白浜甲1160-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 観音寺市香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	観音寺駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	638万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	638万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、観音寺市を中心とする西讃地区の商業地域全域である。主たる需要者は、圏内で事業を営む個人又は法人事業者であるが、県内に営業所等を置く法人も考えられる。近年は郊外の路線商業地域等への出店需要が目立ち、中心市街地の核店舗不足、経営者の高齢化、ＥＣ市場の拡大等を背景に土地取引も少なく需要は低調な状態が続いている。中心価格帯は、画地規模等によりまちまちであり、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、観音寺市を中心とする香川県西讃地区の商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏を商圏とする県内の個人事業者及び中小法人のほか、県内に店舗展開をする事業者であると考えられる。当該地域は、観音寺市中心部の既存商業地域であり、新型コロナの影響は弱まったものの、人口減少、少子高齢化等の影響から需要は低調に推移している。取引事例が少ないほか画地規模等の幅が大きく、市場の中心となる価格帯は特にない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性のある実証的な事例を中心に、適切に比較検討を行ったことにより、市場性を反映した価格が求められたものと思料する。収益価格は画地規模に制約があり、効率の良い収益物件の想定が困難であることから低位に求められた。需要者は代替関係にある不動産の取引価格を参考に意思決定するため、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、特に規範性の高い事例はなかったが、各事例を適切に補修正、比較検討を行ったことから、市場性を反映した価格が得られたものと思料する。収益価格は画地規模及び賃料水準等を考慮して低層店舗を想定し試算したが比準価格に比較して低位に求められた。また、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	観音寺駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	観音寺市香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業構造の変化から郊外型店舗、ネット販売等へ顧客は流出しており商況は低迷している。中心市街地活性化事業は継続しているが、地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。 (2)中心市街地活性化事業は継続されているが、特に大きな変動はなく現状のまま推移していくものと思料する。人口減少等の要因から地価は下落傾向を継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アフターコロナの回復状況には地域差があり、都市部が回復しつつある一方、地方は力強さに欠け、第８波の影響も懸念される。 (2)地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)中心市街地の活性化事業が進行しているが、商業施設の出店は少なく、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)観音寺市中心部の商業地域であるが、景気は低迷しており、特に大きな要因の変化は見られない。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。個別的要因の変動はない。 (2)標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,546 円／平米 10万4,291 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,776 円／平米 18万1,089 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,776 円／平米 18万1,089 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,063 円／平米 7万9,552 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,199 円／平米 14万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,376 円／平米 18万6,379 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,244 円／平米 7万3,539 円／坪
推定価格 平米 坪	3万967 円／平米 10万2,377 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,796 円／平米 18万4,462 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	観音寺市
地域	香川県観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,727 円／平米 19万7,457 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情