路線価 (2023) 香川県東かがわ市三本松1256-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 東かがわ市香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
価格時点	2023 年
駅名	三本松駅 から 220m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,330 円／坪 1平米 3万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 広義の同一需給圏については、東かがわ市全域と隣接のさぬき市内に位置する商業地域全域にその範囲を求めることができる。需要者の属性に係る中心は、自用の建物取得を希望する地元法人、個人等であるが、大規模店舗用地ニーズについては、県外法人等を含めた多様な需要圧力が常態的に確認できる状況にある。地域の標準的な価格水準については、取引件数の絶対数及び時系列的連続性が十分ではないため、その単価に係る言及が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、主として東かがわ市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域と判定する。主たる需要者は東讃地域に地縁性を有する法人事業者、個人事業主である。同市や隣接市で展開する郊外型大型店舗への顧客流出等により、小規模店舗を中心に形成されている従来からの商業地域の商況は低調であり不動産需要は低迷している。需要の中心価格帯は、取引が少なく特殊な事情を含むケースも目立つため明示することは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏の範囲及び代替の関係が成立し得る時間軸を広域かつ広義に解釈することにより価格指標と成り得る取引事例を選択し、当該事例につき所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試算結果は、属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、属する地域の将来動向等も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 自己利用の店舗等が中心である上、賃貸市場が軟調で適切な賃料水準の把握が困難であること等から収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、国道１１号沿線の事例を広域的に収集しており、実際の取引実例に係る取引価格を基に適正に試算したものであり、市場の実態を充分反映した客観的かつ実証的な価格と考える。以上より、周辺標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三本松駅南方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	164.2 坪 (543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼宿舎
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並び住宅等も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東かがわ市香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧白鳥町内に創成された新しい商業重心部の熟成と、それに相乗効果を齎し得る国道バイパスの工事進捗（部分共用開始）に伴い相対的陳腐化が顕在化しており、今後も不動産市況は軟調に推移するものと予測される。 (2)当市の商業重心は旧白鳥町へ移行し商業地域としている。ＪＲ三本松駅前に創設された複合施設の経済的波及は感じられず、大内白鳥バイパスの開通から交通量も減少し、近隣地域は緩やな衰退傾向を継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口、社会資本等、地域の不動産価格水準に影響を与え得る一般的要因の諸力の作用は、相対的かつ長期的な低落傾向にあるものと判定される。 (2)少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳しい状況にあり、商業地需要の低迷、停滞感が感じられる。
地域要因
(1)相対的には陳腐化傾向にある地域の状態を色濃く反映して、土地需要、地価水準共に軟調を基調として推移している。 (2)無人店舗等の出店も見られるが、退店・空店舗等が目立ち、総じて地域の衰退傾向が感じられる。需要の減退傾向から地価水準は低調に推移している。
個別的要因	(1)補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 (2)地域においてほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にある。なお、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万659 円／平米 6万8,299 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,244 円／平米 11万9,823 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,798 円／平米 7万5,370 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,891 円／平米 7万2,372 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,792 円／平米 12万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,311 円／平米 10万6,820 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,909 円／平米 11万2,103 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,858 円／平米 12万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	東かがわ市
地域	香川県東かがわ市三本松１２５６番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,885 円／平米 9万2,188 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,934 円／平米 12万2,104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情