路線価 (2023) 香川県三豊市豊中町本山甲字国繁956-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 三豊市香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
価格時点	2023 年
駅名	本山駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね三豊市、観音寺市内の幹線及び準幹線道沿いの商業地が中心で、住商の混在地域も含む圏域。主な需要者は、一部に県内外の企業の参入も見られるが、圏域内に拠点を有する法人、個人事業者である。圏域内においては商業重心が分散している状況にある。コロナ禍の影響が残り、現下の経済情勢から先行き不透明感があり、需要は弱い傾向にある。規模等により取引価格には幅があり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況下にある。 (2) 同一需給圏は三豊市及び隣接する観音寺市内を中心とする香川県西讃地区の商業地域である。主たる需要者は同一需給圏を商圏とする県内の法人及び個人事業者が中心であるものと思料する。日用品販売等の店舗等が多く新型コロナ感染症の影響は比較的小さいが、先行きの不透明感もあり、需要は低調である。画地規模等が多様であるため市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 把握できる取引事例が少なく、取引事例は当該同一需給圏内にある比較可能な取引事例を広域的に採用した。採用した事例より求めた比準価格は市場性を十分反映した実証性のある価格である。他方、商業系建物の賃貸借は殆ど見られず、自己所有目的の取引が主たる地域であり、収益価格を求め得なかった。したがって、代表標準地価格との均衡を確認し、実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実証性があり規範性を有する事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。他方、商業系賃貸借は殆ど見られず、借地権又は自己所有目的の取引が主たる地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本山駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほか、一般住宅や農地も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三豊市香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大型店舗等が見られる県道沿いの路線商業地域である。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に住宅等が見られるが、県道沿いの路線商業地域で性格には大きな変動は見られず、今後とも同様に推移すると予測。コロナ禍の影響が残り、価格水準は依然弱含みに推移すると予測。 (2)住居系用途の建物や農地も混在する商業地域であり、徐々に建物も増えつつある状況である。東方に存する国道１１号の整備は進んでいるが、特に大きな地域要因の変化はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が残り、市域全体に商業重心が分散しているが、近時集積が進んでいる地域も見られ、全般的に概して低調傾向なにある。 (2)地方経済の低迷等により変化は少なく、また、不動産の二極化も認められる。人口減少、少子高齢化等の影響から地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)東方では国道拡幅事業が進捗しているが、県道でも計画があり今後注視が必要。 (2)東方で国道の拡幅、整備が行われているほかは、特に大きな地域要因の変化はなく、暫くは現状のまま推移するものと思料する。
個別的要因	(1)角地であるが、側道の状況等より補正すべき要因でないと考察。また、個別的要因に特段な変動はない。 (2)角地であるが側道との間に、水路があり、また高低差もあることから、補正すべき要因でないものと思料する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,611 円／平米 5万4,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,363 円／平米 5万7,402 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,559 円／平米 8万1,192 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,658 円／平米 8万1,519 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,609 円／平米 8万1,357 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,731 円／平米 7万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,304 円／平米 4万3,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,018 円／平米 7万2,792 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,933 円／平米 7万9,122 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	三豊市
地域	香川県三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,419 円／平米 7万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,132 円／平米 7万9,780 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情