路線価 (2023) 香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲647 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 小豆郡小豆島町香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
価格時点	2023 年
駅名	坂手東駅 から 270m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	408万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	411万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円／坪 1平米 1万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂手地区を中心とした小豆島町内の住宅地域である。地縁的選好性が強いため、典型的な需要者は小豆島内の居住者が中心である。瀬戸内国際芸術祭による土地需要への影響は極めて限定的で、地場産業の衰退や人口の減少、高齢化率の上昇等から需給動向は依然として低迷している。取引そのものが極めて少なく、画地規模等は様々であり個別性も強いため、需要の中心価格帯について把握することは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は小豆島町内の住宅地域一帯である。地縁的選好性が強い土地柄から、需要者は島内の個人等であり、島外からの転入者は少ない。神戸港との航路を結ぶ坂手港に近いが、地場産業の低迷や人口減少、少子高齢化といった構造的要因により、需給動向はやや低調である。新型コロナの影響は小さいが、不動産取引自体が少なく、取引規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に存する事例を選択し、適切に要因比較、補修正等を行って求められており、実証性が高い。また、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟なため賃料水準を把握することが困難なため、収益価格については試算できなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の取引が主の地域であり、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握が困難なことから収益価格については試算し得なかった。一方、比準価格は、圏内から事例を採用し、各事例について適切に補修正等を行い、市場の実態を反映した実証的な価格が求められたものと思料する。需要者は居住の快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものであるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	坂手東停北方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	漁家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小豆郡小豆島町香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地に存する既成集落地域。
街路	基準方位北　４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)坂手地区の丘陵地に存する既成集落地域であり、現状の住環境のまま推移すると予測する。地縁性が強く他の地域からの流入は少ないため少子高齢化が進行しており、今後も地価は弱含みのまま推移すると予測する。 (2)坂手地区の丘陵地に形成された既成集落地域で坂手港に比較的近く、当面は現況のまま推移するものと予測する。新型コロナの影響は小さいが、過疎化や少子高齢化から需要は低調で地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)島内は地場産業の衰退、人口の減少、高齢化率の上昇が継続しており、土地需要は低迷している。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、島内人口の減少、少子高齢化は進行しており、コロナの影響は比較的少ないものの、宅地需要は停滞している。
地域要因
(1)丘陵地の既存住宅地域である。地域の衰退は進み、土砂災害も警戒され、宅地需要は低調で、地価は下落基調で推移している。 (2)坂手港から比較的近い丘陵地の既存住宅地域である。過疎化の進行に加え、土砂災害も懸念されるため宅地需要はやや弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)接面方位（南東向き）による増価要因が認められるほかは、概ね標準的である。なお、個別的要因の変動はない。 (2)南東側道路による増価要因が認められるほかは、ほぼ標準的である。個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡小豆島町
地域	香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,193 円／平米 3万7,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,757 円／平米 4万8,787 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,757 円／平米 4万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡小豆島町
地域	香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,106 円／平米 4万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,490 円／平米 4万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,094 円／平米 4万9,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	10.8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡小豆島町
地域	香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,205 円／平米 7万104 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,798 円／平米 6万5,452 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,276 円／平米 5万502 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	小豆郡小豆島町
地域	香川県小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,165 円／平米 1万3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,834 円／平米 4万2,429 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,099 円／平米 4万9,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情