路線価 (2023) 香川県綾歌郡宇多津町字平山2628-373 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
価格時点	2023 年
駅名	宇多津駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	499万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	498万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇多津町を中心として隣接市町をも内含する住宅地域。需要者は圏内の一次取得者層が中心と思料されるが、特に当宇多津町は圏外からの需要者もみられる。圏域内においては、さぬき浜街道以南を中心に一定の宅地供給がみられる。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが１５０～２００㎡前後の土地で７００万円程度までであるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、宇多津町内及び隣接の丸亀市、坂出市等の郊外の戸建住宅地域と判定する。主たる需要者は、同一需給圏内に居住または通勤する一次取得者と思料する。町内においてはさぬき浜街道以南の新都市内及び南部郊外等に新規宅地分譲が多く見られ、近隣地域周辺の開発年の古い臨海部の住宅団地は需要が相対的に減退している。土地は１５０～２００㎡程度で７００万円程度まで、新築戸建物件で２，５００万円程度までが取引の中心であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅が多い他画地規模も小さく共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域に存し、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試算できなかった。他方、比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性及び需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇多津駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾歌郡宇多津町香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)元埋立地の住宅地として、今後も同様な住環境を維持するものと予測する。ウィズコロナの生活様式が定着しつつあるものの、地価水準はやや下落基調を示すものと予測する。 (2)熟成した埋立地の住宅団地で、今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。埋立分譲から時間が経過したこと、沿岸部の敬遠傾向や内陸部での宅地開発増等により需要は減退し、地価水準は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇多津町内の住宅地需要は、比較的堅調に推移している。コロナ禍の影響は緩和しつつあり、ウィズコロナの生活様式も徐々に定着してきた。 (2)新型コロナの影響が緩和される中、景気は回復基調にある。地価は立地条件により二極化。需要の中心は新宇多津都市及び郊外に移っている。
地域要因
(1)埋立地内の住宅地である。団地としてはやや古くなってきており、需要を喚起する要因には乏しい。要因に大きな変動はない。 (2)埋立地の熟成した住宅地域であるが近年は内陸部に開発が移行し、需要は減退している。地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東側接面の画地で日照等に優れ、近隣地域での選好性は高い。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,572 円／平米 11万989 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,716 円／平米 10万8,159 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,128 円／平米 10万2,909 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,559 円／平米 10万4,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,290 円／平米 9万6,833 円／坪
標準価格 平米 坪	3万929 円／平米 10万2,251 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,726 円／平米 10万4,886 円／坪
推定価格 平米 坪	3万414 円／平米 10万549 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,681 円／平米 10万4,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡宇多津町
地域	香川県綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,167 円／平米 12万9,486 円／坪
標準価格 平米 坪	3万743 円／平米 10万1,636 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情