路線価 (2023) 愛媛県松山市北条辻453-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市北条辻４５３番８
価格時点	2023 年
駅名	伊予北条駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	687万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	687万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円／坪 1平米 4万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内在住の一次取得者が大半を占める。旧来は旧松山市のベッドタウンとしての需要が認められたが、近年は隣接する旧松山市郊外部の地価下落に伴い、競争力は低下している。需要の中心価格帯は土地のみで７００～８００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は旧北条市域に存する住宅地域を含む圏域と把握される。主たる需要者は当圏域に地縁性を有する一次取得者層と思料される。住環境・生活利便性共に比較的良好であるが、若年層を中心に隣接する旧松山市域への流出が認められ、住宅需要は全般的に低調な推移を辿っている。市場における中心価格帯は、画地規模により差異が認められるものの、土地５０坪程度で、坪当たり１３万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が主体であり、共同住宅は散見される程度で取引も自用目的が中心である。また対象標準地は収益物件を想定するには規模が小さく、収益価格は試算しなかった。一方、同地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、市場の実勢価格を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、代替性を有する他の標準地価格との均衡等を総合的に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心と思料されることから、居住の快適性及び利便性等を重視した価格形成がなされるものと判断される。なお、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との均衡性及び標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊予北条駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市北条辻４５３番８
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市北部郊外の旧北条市内に存する住宅地域で、今後も現状の居住環境等の地域要因を維持するものと予測する。比較的利便性の高い住宅地であるが、地価は引き続き下落傾向にあると予測する。 (2)当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現況を維持しながら静態的に推移するものと予測する。地価は住宅需要の減少傾向を反映し、下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は回復基調にあるが、将来動向はやや不透明である。 (2)コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸念材料である円安・物価高を背景に、先行き不透明感が再燃しつつある。
地域要因
(1)旧北条市内の住宅地域の中では、居住利便性が高く、需要は比較的安定しているが、供給過多から地価は依然として下落傾向が続いている。 (2)特段の変動要因は認められないが、住宅需要は減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻４５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万781 円／平米 16万7,882 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,574 円／平米 15万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	4万351 円／平米 13万3,400 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻４５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,932 円／平米 12万8,709 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,277 円／平米 12万6,544 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,703 円／平米 12万7,952 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻４５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,944 円／平米 12万8,749 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,922 円／平米 12万2,064 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,658 円／平米 13万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻４５３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,605 円／平米 11万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,131 円／平米 10万9,531 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,480 円／平米 12万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情