路線価 (2023) 愛媛県松山市土居田町737-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市土居田町７３７番５
価格時点	2023 年
駅名	土居田駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円／坪 1平米 9万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市南部及び南西部郊外の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。当該地域及びその周辺地域は伊予鉄道郡中線の沿線に近く、比較的利便性が良好で土地需要は底堅い。土地需要の中心は約４５坪前後で単価は３２万円／坪前後である。新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度の物件を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は松山市南部及び南西部郊外を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、松山市外からの需要も存する。近隣地域及びその周辺地域は住環境が良好で、郊外電車沿線に近く比較的利便性も良好な住宅地域で、根強い土地需要が存し、近時のコロナ禍の影響で先行きの不安感はあるが現状、地価は安定している。近隣地域等の需要の中心的な価格帯は、土地４５坪程度で単価３２万円／坪前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では自己使用目的の取引が大半で賃貸物件は少ない。売買当事者は市場での取引価格を指標として意思決定を行うものと思料される。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格の試算を断念した。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	土居田駅北西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市土居田町７３７番５
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市南西部郊外に位置する住宅地域である。分譲の動きもコンスタントにあり住宅地需要は比較的堅調で地価は横這い傾向で推移している。今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)近隣地域は松山市南西部外部に位置する戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現在の住環境の中、現状と同様の利用状況が継続されるものと予測する。地域の地価は当面安定して推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが円安や原材料・原油価格高騰等が企業活動や個人消費に水を差す可能性もあり先行き不透明な状況にある。 (2)松山市住宅地地価は地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小、依然下落基調といった多様化の中にあるが、全体的に改善傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。利便性の比較的良好な地域であり、地価は安定的に推移している。 (2)地域は住環境が良好な上、比較的利便性も良好な住宅地域であることから根強い土地需要があり、地価は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市土居田町７３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,241 円／平米 35万1,233 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,241 円／平米 35万1,233 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,201 円／平米 32万1,347 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市土居田町７３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,992 円／平米 33万574 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,691 円／平米 31万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,766 円／平米 32万3,214 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市土居田町７３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,697 円／平米 30万6,456 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,660 円／平米 31万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,798 円／平米 31万6,708 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市土居田町７３７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,242 円／平米 24万2,138 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,338 円／平米 27万8,821 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,443 円／平米 31万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情