路線価 (2023) 愛媛県松山市緑町2-8-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
価格時点	2023 年
駅名	鉄砲町駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円／坪 1平米 16万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市中心部及びその周辺に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は松山市及びその周辺市町に在住する４０～６０歳代の自用を目的とする中高所得者層であるが、近隣地域等では大学等が近く、学生入居の賃貸マンション需要も存することから投資物件として土地を取得し、共同住宅等を建築する法人、個人等も若干見られる。地域の土地需要は安定しており、近隣地域等の土地取引の中心的な価格帯は、土地４０坪程度で単価５６万円／坪程度である。 (2) 同一需給圏は市中心部に比較的近く利便性の良好な広域的住宅地域一円。土地単価が高く土地建物総額では投下資本額が大きくなることから、又愛媛大学、松山大学の学生を入居者とした賃貸マンション需要も認められることから需要者層の中心は中高所得者及び投資法人個人である。土地に対する投下資本額は２千万円を超えており住宅建築の場合土地建物総額で４千万円から５千万円程度の資本投下が必要とされる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算された市場価値を適切に反映した価格である。収益価格は地域が収益性を取引指標とせず住環境等を重視して取引がなされる住宅地域ゆえ、地域では土地価格に見合う賃料形成がなされておらず低位に試算され、この地域的特性を考慮した場合、比準価格に劣ると判断される。よって収益価格は参考にとどめ、比準価格を妥当と認め、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 建築費の高騰が依然として続いており共同住宅を前提に求めた収益価格は低位に求められた。土地建物両方に資本投下した場合収益性が悪く投下資本に見合った効果を得れない。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要因として求めた比準価格を中心に収益価格を参酌し代表標準地価格等との検討を行い熟考した結果比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鉄炮町電停南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が存在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
標準地の範囲
東	170 m
西	140 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15.5 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市中心部に程近い利便性の高い住宅地域であり、学生向けの共同住宅も多く、また、事務所等も混在する状況である。地域では、今後とも現状の環境のもと、同様の利用状況が継続されるものと予測する。 (2)学生対象のマンションが多い地域であり近年地価は落ち着いた状況にある。今後暫くの間は当該傾向が続くものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現状、松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者の再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明。 (2)地区人口は微減状態、地区世帯数は微増状態にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無い。地域は松山市中心部に程近い混在住宅地域であり、土地需要は底堅く、地価は近時、横這い傾向で推移している。 (2)地価水準はこの所落ち着いた状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万872 円／平米 43万2,663 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,059 円／平米 44万6,505 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,247 円／平米 55万9,531 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,941 円／平米 32万487 円／坪
推定価格 平米 坪	10万450 円／平米 33万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,966 円／平米 56万1,908 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,581 円／平米 48万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,581 円／平米 48万1,291 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,272 円／平米 56万6,225 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市緑町２丁目８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万661 円／平米 46万5,025 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,476 円／平米 55万370 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,643 円／平米 55万922 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情