路線価 (2023) 愛媛県松山市久米窪田町1000-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
価格時点	2023 年
駅名	鷹ノ子駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市の郊外に位置する住宅地域一円である。需要者は松山市内に在住または勤務する自己居住を目的とする個人が中心である。近隣地域は接面道路が私道で画地の配置などに統一性がなく長期的な地価の下落が続いたが、需要は少しずつ回復してきている。なお、需要の中心価格帯は、約４０坪の土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね松山市南東郊外部に広がる住宅地域の圏域。松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が需要者の中心だが、松山市外からの需要も存する。地域は比較的住環境は良好であるが市中心部から離れた郊外部に位置し、地域は電車の駅からやや離れていることもあり、土地需要は現状、あまり強くは無い。近隣地域等の需要の中心的な価格帯は、土地４５坪程度で単価２５～２６万円／坪程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は一般住宅が多い地域であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定することは現実的でないため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例より導かれ、現実の市場を適切に反映しており説得力は高いと思料する。よって、実証性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が著しく低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算しなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	鷹ノ子駅　南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、松山市南東部の市街化調整区域との境に位置する戸建住宅地域であり、居住環境に大きな変化はなく、今後も現状が維持され、地価水準も下落幅がさらに縮小し、横ばいになってくるものと予測する。 (2)近隣地域は松山市南東郊外部の市街化調整区域との境に存する地域であるが、一般住宅である戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後とも同様の住環境のもと、現状の利用状況が継続されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の経済は、緩やかに回復しており、設備投資や公共投資も増加しているが、一方、住宅投資は弱めの動きとなっている。 (2)現状、松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者の再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は無い。地域の住環境は比較的良好だが、地域は市郊外部に存し利便性がやや劣り、土地需要はあまり強く無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。東側道路に面しており、日照等、住環境の面で優位性がある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万4,786 円／平米 28万303 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,509 円／平米 21万6,573 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,617 円／平米 25万6,602 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,062 円／平米 22万5,013 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,283 円／平米 23万5,662 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,566 円／平米 25万3,127 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万3,488 円／平米 24万2,951 円／坪
推定価格 平米 坪	8万613 円／平米 26万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,894 円／平米 26万4,130 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市久米窪田町１０００番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,328 円／平米 29万5,318 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,444 円／平米 29万2,396 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,176 円／平米 25万5,144 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情