路線価 (2023) 愛媛県松山市枝松1-434-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
価格時点	2023 年
駅名	道後公園駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円／坪 1平米 15万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市内の路線商業地域を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は店舗又は事業所等の用に供する目的を持つ県内外の法人、個人事業者である。松山市中心部に程近い路線商業地域で、立地が良く土地需要は回復してきている。出店等には事業用定期借地権の活用が多く、圏域内の土地取引件数は少なく、あっても規模により価格帯はまちまちで、近隣地域等の需要の中心的な価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は市内全域の幹線道路沿いの路線商業地域及び東部から南東部郊外の商業地域の圏域。需要者の中心は沿道サービス施設としての店舗等の用に供する県内外の企業及び個人事業者である。店舗地需要は全国展開している大手資本による借地形式が中心であるが、購入需要も回復しつつある。商業地は取引件数が少なく、規模によってさまざまであり、中心価格帯は見い出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度は高い。収益価格は理論的ではあるが、賃貸条件等の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の入手が困難であり、また、賃料の遅行性等により、近年の建築費の高騰を賃料に反映できず低位に求められており、相対的規範性はやや劣ると判断した。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地においては収益価格を重視すべきであるが、市内の路線商業地においては元本に見合う賃料収受ができていないために低位に試算されている。また現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づく収益予測には限界がある。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道後公園電停南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	182.1 坪 (602 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市中心部に程近い低層店舗、事業所等が多く見られる路線商業地域で、近隣地域及びその周辺地域は新たな店舗等の進出需要も高く、今後、路線商業地域としての熟成度がより増していくものと予測する。 (2)松山市近郊の路線商業地域であり、新規出店意欲の旺盛な競争力の強い地域であることから、沿道サービスを中心として熟成度を増していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが円安や原材料・原油価格高騰等が企業活動や個人消費に水を差す可能性もあり先行き不透明な状況にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰が懸念される。
地域要因
(1)地域は松山市中心部に程近い熟成度が増している幹線道路沿いの路線商業地であり、地価は底堅く推移している。 (2)価格に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、路線商業地域として熟成度を高めている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。角地であるが、セットバック部分も存し、結果、市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,519 円／平米 49万4,310 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,164 円／平米 48万6,524 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,164 円／平米 48万6,524 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	南
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,411 円／平米 37万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,759 円／平米 45万5,431 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,066 円／平米 50万6,036 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,970 円／平米 37万173 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,972 円／平米 40万3,239 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,706 円／平米 50万1,540 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市枝松１丁目４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,909 円／平米 40万6,337 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,417 円／平米 41万4,629 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,549 円／平米 48万7,797 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情