路線価 (2023) 愛媛県松山市道後湯之町甲1570 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
価格時点	2023 年
駅名	道後温泉駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円／坪 1平米 33万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市内商業地域及び商業系用途を含む混在地域で形成される圏域。需要者は圏域内外の企業、個人事業者、投資家等多岐にわたる。令和４年９月の道後温泉旅館宿泊者数は前年同月比１１８．２％増で１０カ月連続で前年を上回った。秋以降も順調に客足は戻っており、需要は底堅い。前年までの様子見から着実に回復しており、地価は緩やかな上昇に転じたものと認める。 (2) 同一需給圏は市内全域の商業地域及び商業系用途を中心とする混在地域の圏域。特に代替競争関係が強いのは、観光客を対象とする店舗等が立地可能な地域。需要者は県内外の企業及び個人事業者等が中心である。全国旅行支援等の影響もあって、秋以降は持ち直し傾向にある。新型コロナの影響が落ち着けば、客足の回復が間違いなく見込める地域であり、購入希望は多くあるが供給が少なく希少性が高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は道後温泉本館前の繁華性の高い商業地域である。本件では収益価格は比準価格に対しやや低位に導出されたが地域特性に応じた試算価格間の開差を示しており、相互に妥当性を検証し得たと思料する。したがって、本件では実証的な比準価格を採用し収益価格は参酌するに留め、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地においては収益価格を重視すべきであり、妥当な価格が導かれたものと思料するが、現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づく収益予測には限界があることからも、やや低位に試算されている。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、周辺標準地価格、さらに市場の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道後温泉駅　北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
標準地の範囲
東	5 m
西	9 m
南	7 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	9 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	９ｍ市道、側道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本件地域は、道後温泉本館前の観光客の最も多いエリアに位置し、観光客相手の飲食店舗、土産店等がみられる商業地域として既に熟成しており、今後とも発展的に推移するものと予測する。 (2)観光客を対象とする土産店、飲食店舗等からなる道後温泉本館前の商業地域であり、供給が少なく、希少性が高いため、今後も堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の令和４年上半期土地取引件数は２，３１８件で前年同期比でやや減少しているがコロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた感による。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、新たな観光需要喚起策である全国旅行支援や水際対策緩和等の影響もあって、観光客は戻りつつある。
地域要因
(1)令和４年秋以降は道後温泉の観光客が増加しており、コロナ前の賑わいが戻りつつある。 (2)価格に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、道後温泉本館前の好立地にある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,042 円／平米 70万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,905 円／平米 76万66 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,121 円／平米 113万1,052 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,689 円／平米 51万4,708 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,030 円／平米 62万1,627 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,623 円／平米 109万6,346 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,411 円／平米 56万73 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,651 円／平米 57万7,396 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,036 円／平米 109万7,711 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市道後湯之町甲１５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,700 円／平米 70万9,798 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,305 円／平米 74万8,164 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,769 円／平米 111万6,664 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情