路線価 (2023) 愛媛県松山市三津2-451-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
価格時点	2023 年
駅名	三津駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (3157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (3157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円／坪 1平米 3万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臨海部を中心とする松山市内の工業地域一帯である。主な需要者は流通業を中心とした法人等が想定される。周辺地域は住宅、店舗等も見られ利用状況は多岐にわたる。県内景気の先行きは不透明感が増しており、中小工場・倉庫用地の需要は弱含んでいる。取引件数も少なく、規模、価格帯ともにばらつきが大きく取引の中心となる価格帯は見い出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は松山市臨港部を中心とした工業地域一帯である。需要者は工業事業者も見られるが、流通関連の法人等が中心である。当該地域は共同住宅も見られ、工業地としての集積性はやや低く需要は弱い。取引市場は低調に推移しており、地価の下落傾向は続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場・倉庫が大半で賃貸市場は未成熟であり、収益価格の試算を行ったものの、その精度に懸念も残る。一方、規範性を有する取引事例より求めた比準価格は信頼性の高いものと思料する。したがって、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向、価格牽連性のある周辺の標準地価格との均衡も考慮し、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似性、代替性の認められる事例を採用して検討し適切に試算することができた。収益価格は倉庫を想定して試算したが、倉庫の賃貸市場が未成熟な地域であり、建築費の高騰もあり低廉に求められた。よって、市場性を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三津駅西方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	954.9 坪 (3157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場等が建ち並ぶ松山港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	170 m
北	175 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	70 m
面積	2800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道　　　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は松山市臨海部の工業地域であり、工場、倉庫等が建ち並んでいる。当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (2)近隣地域は松山市臨港部の工業地域として成熟している。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足元の景気は昨年初めまで回復基調にあったが、コロナ禍もあり、将来動向はやや不透明である。 (2)市内経済は緩やかな回復傾向にある。
地域要因
(1)地価に影響を与える地域要因に大きな変動はないが、中小工業地の需要は弱含みで、地価の下落は継続している。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,902 円／平米 5万9,184 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,253 円／平米 11万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,463 円／平米 12万3,853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,733 円／平米 12万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,542 円／平米 12万808 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,542 円／平米 12万808 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,306 円／平米 12万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,781 円／平米 12万1,598 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,115 円／平米 12万6,008 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,799 円／平米 8万8,597 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,092 円／平米 14万5,768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,290 円／平米 11万9,975 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情