路線価 (2023) 愛媛県西条市大町字弁財天724-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西条市愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
価格時点	2023 年
駅名	伊予西条駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	904万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	902万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円／坪 1平米 5万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧西条市中心部近くの住宅地域である。需要者の中心は西条市在住で３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は整然とした住宅地域であり、住環境が良好な地域に位置する閑静な住宅地である。新型コロナの影響は殆ど見られないものの、先行きの不透明感や人口減少もあって地価は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみの総額で８００～１１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旧西条市の中心部及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、西条市に居住の３０代～４０代の１次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域及びその周辺地域は、生活利便性が高く、市場選好性に優る地域であるが、地域経済の先行きが不透明であり、需要は若干の弱含みで推移している。周辺地域の需要の中心となる価格帯は、土地総額で８００万円～１，１００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的類似性の高い事例を採用しており要因比較も妥当で信頼性は高いものと考える。収益価格については、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺に共同住宅も散見されるが、対象地は規模が小さいため試算を断念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が大半であることも勘案し、規範性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域には共同住宅等も見られるが、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予西条駅　北方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西条市愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部の利便性の高い住宅地として今後も現状を維持するものと思料する。住宅地の需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (2)西条市中心部の住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済の先行きは不透明であり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰等により、主要産業である製造業等の先行きの不透明感は続いている。市域の不動産需要は全体的に弱い。 (2)原材料価格高騰等の影響により、製造業等を中心とする西条市の地場産業の業況は、先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地域として良好な住環境を維持しており、概ね安定的に推移している。 (2)市中心部の利便性良好な住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,782 円／平米 20万7,557 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,305 円／平米 20万2,674 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,192 円／平米 18万5,771 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,502 円／平米 15万3,736 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,765 円／平米 15万1,299 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,540 円／平米 18万3,615 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,394 円／平米 15万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,160 円／平米 15万5,911 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,683 円／平米 18万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西条市
地域	愛媛県西条市大町字弁財天７２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,039 円／平米 12万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,784 円／平米 16万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,373 円／平米 18万3,063 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情