路線価 (2023) 愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎7-耕地286-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 西予市愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
価格時点	2023 年
駅名	伊予石城駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	632万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	630万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧三瓶町中心部及びその周辺の商業地域及び商住混在地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域に所在、地縁を持つ法人及び個人事業者で圏域外からの需要者は稀である。旧三瓶町の中心部に位置する商業地域であるが、近年、経営者の高齢化や営業不振から閉鎖店舗も多く、商業色彩が薄れ、地域は衰退し、住宅地としての需要に変化してきている。旧三瓶町内の商業地の取引は非常に少なく、近隣地域等の需要の中心的な価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は旧三瓶町内の商業地域、混在地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者や事業者が中心である。地域的な衰退傾向から稀な取引も住宅地利用目的が多く、今後とも背後または近接の住宅地域価格の水準に近づいてゆくものと思われる。当該地域の需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、概ね坪１０万円前後の水準と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。したがって、現実の取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、周辺標準地等との価格バランス等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層の店舗併用住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、商業特性の後退顕著で賃貸物件需要は極めて乏しいことから、収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊予石城駅南西方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西予市愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
標準地の範囲
東	160 m
西	20 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧三瓶町中心部に位置する既成商業地域である。店舗閉鎖や住宅敷地への移行等が進んでいる状況で、衰退が進んでいる商業地域である。従って地域の宅地需要は弱く地価は当面下落傾向が続くと予測する。 (2)旧町中心部の既存商業地域であるが、市役所支所移転後は商業特性の後退が著しく、地価は当面、下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧三瓶町では人口減少等が進行し、地域経済も低調で、宅地取引自体も非常に少なく、全体的に地価も下落傾向で推移している。 (2)人口減少等による社会・経済規模の縮小が進んでおり、旧宇和町中心部等を除き、全体的に地価も下落傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無い。地域は衰退傾向にある商業地域で近年は住宅地としての需要に変化してきている。宅地需要は弱く、地価は下落傾向。 (2)市役所支所の地域外への移転以降、商業地域としての衰退傾向が顕著である。近接商業地域でアーケードの撤去が行われた。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,674 円／平米 8万8,184 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,961 円／平米 11万5,581 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,725 円／平米 10万4,883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,046 円／平米 2万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,728 円／平米 8万8,363 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,007 円／平米 10万2,509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,878 円／平米 2万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,268 円／平米 9万3,454 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,514 円／平米 10万4,185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	西予市
地域	愛媛県西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,362 円／平米 15万6,579 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,029 円／平米 16万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,256 円／平米 10万6,638 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情