路線価 (2023) 愛媛県東温市田窪字井手ノ上326-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 東温市愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
価格時点	2023 年
駅名	田窪駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円／坪 1平米 3万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧重信町の市街化調整区域一円と認められる。需要者は旧重信町又は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が中心であるが、規模が大きい線引き前宅地になると地場の宅地分譲業者も参入し、細分化しての宅地分譲も見られるが、徐々に減少しており、需給ともに減退傾向である。需要の中心は規模１００坪程度、単価１１～１２万／坪程度である。 (2) 同一需給圏は東温市の住宅地域であるが、特に代替競争の関係が強いのは市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は旧重信町に居住する３０～４０代の一次取得者層あるいは何らかの地縁性を有している者と考えられる。市街化調整区域であり、供給は限定的で取引は少ない。土地は１００坪程度で１，２００万円前後が需要の中心となっている。近年の取引市場は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市街化調整区域で価格帯にややバラツキがあるものの、類似性の高い事例から適切に求めており、現実的で信頼性は高い。一方、地域内は賃貸市場が未成熟で、標準的な賃料の把握が困難であるため収益価格は試算できなかった。以上により、現実的で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍における地価への影響は当地域では特に見られない。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域であり、賃貸市場の熟成度は低いため収益価格は試算を断念した。取引事例は規範性の高いものが得られており、これらより求めた比準価格は妥当性を有するものと判断される。よって比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田窪駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	93.2 坪 (308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東温市愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、農地が多く残る中、一般住宅に農家住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)当該地域は一般住宅、農家住宅等が見られる地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの緩やかに持ち直している。 (2)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。東温市の地価への影響はほとんど見られない。
地域要因
(1)市街化調整区域での宅地造成素地の需要も減退しており、取引は少ない状況が続いている。 (2)田窪地区における松山自動車道のスマートＩＣの工事が進行中。市街化調整区域内の取引は停滞気味で地価は依然下落傾向。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,279 円／平米 9万184 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,056 円／平米 8万9,447 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,507 円／平米 11万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,520 円／平米 7万7,757 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,033 円／平米 14万2,267 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,594 円／平米 11万7,674 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,518 円／平米 11万811 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,283 円／平米 11万34 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,072 円／平米 11万5,948 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	東温市
地域	愛媛県東温市田窪字井手ノ上３２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,603 円／平米 11万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,221 円／平米 11万9,747 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,303 円／平米 11万6,712 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情