路線価 (2023) 高知県高知市介良字久保田乙1735-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高知市高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
価格時点	2023 年
駅名	土佐大津駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	789万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	789万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高知市東部郊外における住宅地域全域である。需要は介良地区に選好性を有する一次取得者が典型的で圏外からの流入も見られる。近隣地域は狭隘な道路が迷走的に配置された集落的特性の強い住宅地域であるが、周辺では小規模開発による宅地分譲も見られ、全体的な住環境は緩やかながら改善傾向にある。津波被害や河川氾濫も懸念されるものの、価格への影響は小さく地価は比較的安定しており中心価格は概ね５万円／㎡前後に収束すると判断される。 (2) 同一需給圏はおおむね高知市郊外の住宅地域全域。特に、高知市東部郊外との代替性が強い。典型的需要者は自己の戸建住宅地の取得を目的とする一次取得者である。周辺地域では小規模開発による宅地分譲も見られる。しかし、近隣地域付近は道路幅員の狭い部分等があり連続性にやや劣り、かつ、浸水等の災害に対する警戒感も残る。したがって、地価の下落基調が続いている。土地取引は更地で坪当たり１６万円弱前後が中心価格帯と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場内にはファミリー向けアパートの供給も見られるが、自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合うだけの賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点からも投資効率が劣り本件では収益価格を試算しなかった。一方の比準価格は、代替・競争等の関係に立つ取引事例が採用できたほか各補修正も適正で、実証的な価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。周辺地域には、共同住宅もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でない。一方、比準価格は補修正及び要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。したがって、収益価格は試算を断念し、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土佐大津駅南方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高知市高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	介良地区における集落的性格の強い住宅地域
街路	基準方位北３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺における街路条件の改善によって居住環境も上向きつつある一方で、近隣地域は介良川に近接しており豪雨に対する警戒感から、需要、地価水準ともにやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)地域要因の変化は特にないものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)労働需給や所得は改善に向かっており、個人消費、観光、設備投資等も持ち直しの動きが見られるものの、住宅投資は増勢が鈍化する動きも見られる。 (2)浸水等の災害の懸念がある地域等の需要の低迷は続いているが、緩和的な金融環境の下支え等は継続し条件の良い住宅地の需要は比較的安定的である。
地域要因
(1)県道田村高須線の拡幅によって周辺地域の街路条件が改善され背後では新規住宅も散見されるが、近隣地域内の地域要因に特段の変動は認められない。 (2)特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)変動は認められない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万571 円／平米 20万248 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,146 円／平米 19万5,537 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,637 円／平米 15万876 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,512 円／平米 26万2,867 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,252 円／平米 25万8,701 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,254 円／平米 15万6,222 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＤＫ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,893 円／平米 21万1,230 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,869 円／平米 19万4,621 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,991 円／平米 15万2,046 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＭＹ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高知市
地域	高知県高知市介良字久保田乙１７３５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,996 円／平米 18万1,817 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,616 円／平米 17万3,948 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,811 円／平米 15万4,757 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情