路線価 (2023) 高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西223-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 安芸郡東洋町高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
価格時点	2023 年
駅名	甲浦駅 から 970m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	198万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	198万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東洋町及び周辺町村の近隣商業地域。主たる需要者は町内の個人事業主が殆どである。近隣地域は旧来の近隣商業地域として主に地域在住者の利用する物品販売店が並ぶ地域であったが、近年少子高齢化が進行し商業性は薄れている。不動産需給は低調に推移するが、住宅地としての観点からは街路や利便性に優れている。住宅地との地価均衡化により、地価下落は近隣の住宅地域と同程度の水準迄達している。中心価格は５．５万円／坪程度と推測する。 (2) 同一需給圏は、東洋町及び周辺町村の商業地域であると判断した。典型的需要者は、地域に地縁的選好性を有する町内の個人事業者が中心である。需要は地域内在的で町外からの転入は極めて限定的である。近隣地域は古い近隣商業地域で、人口減少及び少子高齢化が著しいため商業地としての役割は衰退しつつあり、商業地としての需要は極めて低調である。取引自体が少なく中心的価格帯の把握が困難であるが、中心価格帯は更地で坪当り５万円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では自用目的での取引が中心で、賃貸市場は形成されていない為、賃貸物件の想定は不適切であり、収益価格は試算しなかった。比準価格のみの試算であるが、代替性の認められる取引事例を収集・選択して補修正、要因比較も適切に行われている為、実証的で規範性の有る試算価格が得られた。本件では比準価格を標準とし価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、町内商業地の取引件数が極端に少ないため広範囲にわたって採用せざるを得なかったが、各事例の要因比較及び各補修正を適切に行い、市場の実勢を反映した信頼性を有する価格が得られた。一方、地域では自用の土地取得を目的とする取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、賃貸建物の建築想定が現実的ではなく、収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲浦駅南東方
距離	970 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安芸郡東洋町高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
標準地の範囲
東	55 m
西	95 m
南	85 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町中心部に併用住宅、一般住宅が建ち並ぶ地域。津波浸水想定区域内
街路	６．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津波警戒感から地価の下落傾向が続いて来た。近年津波対策が充実したり地価下落に伴う安値感により地価下落は小幅になったものの、下落傾向はまだ続くと予想される。 (2)地域の人口減少に伴う商業地域としての役割の衰退を要因として、地価は周辺住宅地と同程度の下落率で推移している。地域内に変動はなく、当面は地価の下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に回復傾向である。ウクライナ紛争の国際問題の影響は長引き、今後の地価への影響は不透明な状況。 (2)東洋町の人口は県全体を上回る減少傾向にあり、不動産需要は低迷している。
地域要因
(1)町内中心部の商業地域であるが、少子高齢化や津波浸水予想等の理由から町勢は振るわず、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)津波災害の危険性がある既成の近隣商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因には変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	安芸郡東洋町
地域	高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,921 円／平米 2万6,187 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,644 円／平米 5万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,644 円／平米 5万1,719 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	安芸郡東洋町
地域	高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,765 円／平米 4万2,201 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,158 円／平米 5万3,418 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	安芸郡東洋町
地域	高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,555 円／平米 2万8,283 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,245 円／平米 5万400 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,218 円／平米 5万3,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＣＯ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	安芸郡東洋町
地域	高知県安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,019 円／平米 4万6,347 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,472 円／平米 4万4,538 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,271 円／平米 5万3,792 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情