路線価 (2023) 高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ2275-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高岡郡中土佐町高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
価格時点	2023 年
駅名	土佐久礼駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	337万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	337万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、中土佐町内の住宅地域一円であり、久礼地区の住宅地域につき代替性が高い。地域は久礼地区の中心部周辺に位置し、幹線道路背後の住宅地域である。人口減少や少子高齢化など構造的な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、地価は下落基調が続いている。典型的な需要者は中土佐町内に地縁的選好性を有する個人エンドユーザーであり、土地は坪当たり６万円程度の価格帯が中心である。 (2) 同一需給圏は中土佐町及びその周辺市町における住宅地域全域。典型的需要者は圏内在住の一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。また、中土佐町による日ノ出川団地の分譲が始まり、当団地が中土佐町中心部付近における住宅地の需要の受け皿となることが予想される。近隣地域は久礼地区の既成住宅地域にあり津波による災害懸念、高齢化等により、地価の下落基調が続いている。更地としての水準は、坪当たり概ね６万円弱程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己使用の住宅等の取得を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であることから、元本と果実の関連性は薄く、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場における実際の取引事例を基に試算されており、十分に説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域の周辺では賃貸住宅の供給が少なく、自己使用による低層戸建住宅地域であるため収益還元法を適用できなかった。一方、比準価格は取引が少ないため事例の収集は古い事例を採用せざるを得なかったものの、各種補修正、要因比較等を適切に行い、実証的な価格が得られた。したがって、価格形成要因の動向等に留意して、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土佐久礼駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高岡郡中土佐町高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
標準地の範囲
東	55 m
西	35 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	久礼地区の幹線道路背後に位置する中心部周辺の住宅地域
街路	４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、今後も現環境を維持していくものの、人口減少など構造的な要因や津波災害の懸念等により、需要は弱含みで推移するものと予測される。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中土佐町は人口減少や少子高齢化など構造的な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、不動産需要は全体的に減少傾向である。 (2)緩和的な金融環境の下支え等は継続しているが、資材価格の高騰等の不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、特段の変動要因はないが、人口減少、少子高齢化や津波災害の懸念等により、地価は弱含みである。 (2)地域内に特段の変動はない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＤＫ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡中土佐町
地域	高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,301 円／平米 7万3,727 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,239 円／平米 7万216 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,746 円／平米 6万1,974 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡中土佐町
地域	高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,667 円／平米 7万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,481 円／平米 6万4,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,071 円／平米 5万9,743 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡中土佐町
地域	高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,648 円／平米 4万1,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,870 円／平米 4万2,548 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,160 円／平米 5万6,731 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡中土佐町
地域	高知県高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,225 円／平米 9万3,312 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,093 円／平米 5万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情