路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区柳町2-216-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,290万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北九州市外縁部における商業地域で、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人のほか、賃貸経営を目論む投資家等と考えられる。駅近の旧来からある商業地域に存し、賃貸住宅などの安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (2) 門司駅から３００ｍの付近に低層店舗、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ旧来からの商店街で、人口減少と高齢化の社会現象は慢性化しつつあり、商圏エリアの顧客量が減少し嘗ての繁華性は見られない状況にあるが、反面で最寄駅や生活利便施設への利便性に優位な立地にあることから、近年ではマンションの建築が一円に見られ纏まった土地についてはマンション用地としての需要が期待できる状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、前年価格からの推移・動向等を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地に潜在する収益性を織込んで形成された取引価格に基づいており実証的である。収益価格は不動産の収益性に基づくが、比準価格より低く求められた。これは収益価格が先行する実勢価格の変化に硬直的な一面を有する点を反映した結果であると思料する。よって市況を反映した比準価格を重視し、かつ収益価格を斟酌し規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	門司駅　東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商業地域であり、格別の変動要因はなく、現状の利用を維持すると考えられる。駅近の賃貸住宅等に係る安定的な収益物件への需要が市場を牽引し、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (2)古くからの商店街で足元の少子高齢化が進む状況下にあって商圏の収益力は低下しており、近年は交通接近条件に優位な立地にあることから中高層の共同住宅地としての利用が見られ、今後も同様の傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内高齢化が進み、人口も減少傾向にあるものの、中規模以上の店舗や駅近の賃貸住宅など、安定的な収入が見込まれる物件への需要が確認される。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)駅近の旧来からある商業地域であり、上記賃貸住宅などの安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)近隣型の商業地域として熟成した地域であり、現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,811 円／平米 37万9,565 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,230 円／平米 41万704 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,652 円／平米 55万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,602 円／平米 44万1,688 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,427 円／平米 37万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	16万381 円／平米 53万220 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,948 円／平米 27万920 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,451 円／平米 32万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,326 円／平米 49万3,672 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万992 円／平米 40万 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,907 円／平米 42万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,672 円／平米 57万4,160 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情