路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区柳町2-107-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北九州市内の商業地域で特に関連が強いのは鹿児島本線沿線の繁華な商業地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人事業者、地場の不動産業者等である。門司区内の商業地域は、旧来型商店街の衰退、新型コロナウイルスの影響を受け弱含みで推移していたが、ゆるやかに持ち直してきている。近隣地域は、相対的競争力は高く潜在的需要が見込まれる。規模等にバラツキがみられ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は北九州市外縁部における商業地域であり、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人や不動産業者のほか、法人や個人の投資家等が主体と考えられる。門司駅前の商業地域で、安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を得た。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、代表標準地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門司駅　南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	195 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	門司駅前に存する中心商業地域
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)門司駅前中心商業地域に位置し、門司区内のバス便運行の基点となっており、商業地域としての熟成度を増しつつ推移していくものと予測される。 (2)門司駅前の商業地域であり、格別の変動要因はなく、しばらくは現状の土地利用を維持すると考えられる。安定的な収益物件への需要が市場を牽引しており、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北九州市の経済は、緩やかに回復している。個人消費は、感染症や物価上昇の影響を受けつつも、緩やかに回復している。 (2)区内高齢化が進み、人口も減少傾向にあるものの、スーパーなどの店舗地や駅近の賃貸住宅等、安定的な収入が見込まれる物件への需要が確認される。
地域要因
(1)門司区の人口は減少しており、高齢化も進んでいるが、個人消費は緩やかに持ち直している。 (2)門司駅前の区を代表する商業地域であり、上記安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)対象標準地に影響を与えるような、個別的要因の変動は、認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,617 円／平米 45万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,679 円／平米 44万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,598 円／平米 60万6,975 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,874 円／平米 35万19 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,024 円／平米 34万3,903 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,543 円／平米 60万181 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,602 円／平米 44万1,688 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,335 円／平米 36万8,074 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,250 円／平米 61万2,437 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,924 円／平米 38万9,857 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,396 円／平米 39万1,417 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,868 円／平米 60万1,256 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	関門景観形成地域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万10 円／平米 33万633 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,035 円／平米 34万3,940 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,838 円／平米 60万4,462 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	南東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情