路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区光町1-201-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島本線沿線で門司区を中心としたの幹線街路沿いの住商混在地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者、地場の不動産業者等。周辺住民への日用品販売を主体とする近隣型商業地域で、マンション立地も可能な地域である。商業地への需要は減衰傾向にあるが、マンション適地の要因から潜在的な需要が認められる。中心価格帯は画地規模、参入資本の状況により、一概に言えないが２０００～３０００万円程度と見込まれる。 (2) 対象不動産は市道沿いに旧来からの店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ近隣型の商業地域に存し、同一需給圏は門司区内の近隣型商業地域である。背後住宅地域の建替えを伴う再販により周辺環境が徐々に変わりつつあるが沿道の不動産市場に影響を及ぼす程ではない。中心となる市場参加者は地縁を有する個人または再販目的の不動産業者等であり、取引の中心となる土地の価格帯は１㎡当たり８万円～９万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用の店舗が中心であるが、後継者難による廃業店舗の賃貸物件も混在している。ただ、商業性衰退により賃貸事例は少なく事業者向けの賃貸市場は縮小傾向にある。適正な賃料水準は見いだし難く、収益価格の規範性は相対的に劣る。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺類似地域の公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格が低く求められた、これは一般に小売店舗等の賃料は販売収入との見合いで設定され、土地価格に相応の賃料設定が困難な実情に起因し、投資額との相関関係は希薄である。主たる需要者は自営目的で土地を取得する法人等であり、取引に当たっては地価相場が判断の重要な指針となる。従って市場の特性を具現した比準価格が最も説得力に優れていると判断して比準価格を重視し、収益価格を参考とし、かつ規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	門司駅　南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市道沿いに店舗等が建ち並ぶ近隣型の商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣型の商業地として熟成しているものの繁華性は薄れつつあり過渡的状況にある。接近性利便性は比較的良好で、マンション立地の可能性また一般住宅需要も見られ、低金利による下支えも相俟って地価は堅調に推移。 (2)低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域として維持して来たが、集客力が減退し商業地域としての色彩が薄れる一方で、最近は周辺住宅地域の取引が活発化し、当該地域への影響を徐々に強めている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万515 円 1平米 9万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万515円 1平米 9万900円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の構造的衰退が、逆にコロナ禍の影響を軽微なものに留め、回復傾向にある。その中で、低金利、財政出動による下支えに期待が集まる。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)繁華性を欠く近隣商業地域であるが小倉都心部への接近性は良好。コロナ禍の影響は少なくマンション立地も見られる地域で地価は比較的堅調。 (2)近隣型の商業地域であり、周辺地域ではマンション分譲や戸建住宅地の整備が進んでいるが、店舗等の新規参入はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万744 円／平米 30万 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,630 円／平米 29万3,011 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,525 円／平米 29万5,970 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,811 円／平米 37万9,565 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,230 円／平米 41万704 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,296 円／平米 30万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,602 円／平米 44万1,688 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,427 円／平米 37万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,330 円／平米 30万1,937 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区光町１丁目２０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,059 円／平米 23万4,921 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,968 円／平米 32万576 円／坪
標準価格 平米 坪	9万624 円／平米 29万9,603 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情