路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区田野浦海岸17-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１
価格時点	2023 年
駅名	門司港駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (12369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (12369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北九州市内全域及び隣接市町の工業地一帯と把握する。市場における主たる需要者は、比較的大規模な生産設備等を要する法人事業者等と考えられる。近年、従前の製造業中心の土地利用から流通業中心の土地利用に移行している。同一需給圏内では、立地条件や画地条件が優る物流施設適地等については地価は上昇傾向にあるが、その全体への波及の程度には濃淡がある。取引される価格帯にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は北九州市内及び隣接市町の工業地域と把握される。この圏域における主たる需要者は製造業及び物流関連の法人事業者が中心である。近年、北九州空港に近い工業団地が開発されたことにより、近隣地域のような既存の工業地域は不利な面も見られるが、物流関連施設の需要が増加していることから地価は緩やかな上昇傾向にある。取引ごとの画地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用にあたっては、北九州市及び隣接市町の取引事例を広域的に収集し、比較検討して比準価格を試算した。一方、自己所有の工場や倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場等が中心の既存の工業団地であり、原価法及び収益還元法の適用が困難なため、取引事例比較法を適用した。比準価格は規範性のある各資料に基づいて査定しており、所要の補修正等も応分と認められ実証的で現実的な有効性があると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門司港駅　北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	3741.4 坪 (12369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	セメント化学工業を中心とする臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１
標準地の範囲
東	400 m
西	600 m
南	0 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	120 m
面積	12000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の工業地域として概ね成熟しており、当面、地域要因に大きな変動はないと思料される。物流施設用地への投資が中心となる傾向が強まっており、地価水準については上昇傾向にあると判断される。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、今後も概ね現状維持で推移していくものと思われる。近年、物流施設用地への需要が高まっている影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)門司区において、工業地の不動産需要特に物流施設需要は堅調である。 (2)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。物流関連の土地需要が高まっており、門司区の工業地域の需要も回復傾向にある。
地域要因
(1)大きな変動要因はなく、臨海工業地域にあり、近年の高い物施設流需要も影響して地価水準は概ね堅調に推移している。 (2)この一年間に特段の環境変化は認められない。物流関連の旺盛な土地需要に牽引され、近隣地域の地価も緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	苅田５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	京都郡苅田町
地域	福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,208 円／平米 5万3,584 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,813 円／平米 5万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,075 円／平米 3万9,920 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,526 円／平米 5万7,941 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,614 円／平米 5万8,232 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,825 円／平米 5万2,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,959 円／平米 6万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,742 円／平米 6万5,267 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情