路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区三萩野2-9-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
価格時点	2023 年
駅名	香春口三萩野駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	8,720万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,840万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、小倉北区中心部外延の商業地域を中心とし、その周辺部の混在地域の範囲で、地縁性を有する個人・法人事業者が中心的な需要者である。近隣地域は繁華性という点では変動はないが、低金利、富裕層の相続税対策で、高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移している。小倉北区中心部の需要は、商業地、住宅地を問わず人気が高いが、規模等により取引価格は変化し、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は小倉都心近郊に位置する商業地域である。主たる需要者は地場法人や個人事業主のほか地元不動産業者の参入も考えられる。生活幹線沿いにあり生活利便性も良好なことから共同住宅地としての需要も想定される。コロナ禍の先行き不透明感から停滞した土地需要も回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。取引ごとの画地規模が異なるため需要の中心となる価格帯は見出すことができなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内では、事務所等の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映している規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は生活幹線沿いの商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、自用の不動産が多く収益性を基軸とする市場特性が形成されているとは言い難く、収益価格は低位となった。したがって、本件においては規範性のある事例に基づき求められた比準価格が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格との整合性を量り、地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	香春口三萩野駅　　　南西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	185.7 坪 (614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	24 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小倉都心部外延、三萩野地区の商業地域であるが、当該地域に特段の変動要因はない。低金利、富裕層の相続税対策で、高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当該地域に特段の変動要因はなく土地利用は当面現状を維持するものと予測する。共同住宅用地としての需要も認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。 (2)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。新型コロナにより先行き不透明感のあった商業地需要も回復傾向にある。
地域要因
(1)地域内の繁華性に変動要因は特にないが、小倉北区中心部外延の商業地の需要は上層階をマンションとして利用するため旺盛で、地価は上昇傾向。 (2)この一年間に特段の環境変化は認められない。交通接近条件や生活利便性に優ることから住宅系の需要も見込まれ、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,183 円／平米 31万1,369 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,024 円／平米 49万2,673 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,667 円／平米 30万3,051 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,553 円／平米 33万5,734 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,392 円／平米 48万7,278 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万329 円／平米 26万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	8万488 円／平米 26万6,093 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,763 円／平米 47万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,166 円／平米 30万1,395 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,174 円／平米 31万1,339 円／坪
標準価格 平米 坪	14万140 円／平米 46万3,303 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情