路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区徳力4-531-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
価格時点	2023 年
駅名	徳力嵐山口駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円／坪 1平米 6万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小倉南区モノレール沿線を中心とした既存住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁を有する者、あるいは北九州都市圏に通勤する子育てファミリー世帯である。都心回帰の流れはあるが、同区の背後人口は多く生活利便性は良好で守恒徳力地区の良好な住環境も手伝って根強い需要が見られる。中心となる価格帯は、土地のみで１０００～１５００万円程度、新築物件付で、２５００～３５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、小倉南区一円の既存の住宅地域であるが、特に小倉南区西部のモノレール沿線背後の住宅地域と代替関係は強い。需要の中心となるのは小倉北区及び小倉南区の中心部に通勤する一般サラリーマン層や自営業者である。ＪＲ便が劣る部分もあるが、人気のあるモノレールで補完され、生活利便性や環境面は優る。需要の中心となる価格帯は更地で１２００万円、新築戸建住宅で３０００万～３５００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の戸建住宅地域でありアパート等の収益物件は殆どなく、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟で、収益価格は試算できなかった。よって、不動産市場の実態を反映した、自用目的下での取引に基づいた比準価格を標準とし、周辺類似地域の公示地価格との検討、さらに、地域の価格形成要因の推移・動向の分析検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する小倉南区の既存住宅の事例を中心に収集・採用していることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳力嵐山口駅　東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で特段の変動要因は見られず、当分の間現状にて推移。地価はモノレール沿線の住環境、生活利便性等良好な地域であり堅調に推移するものと予測する。 (2)当該地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり特段の変動要因はない。地価水準はモノレール沿線の人気地区であるので上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は希薄化し住宅地への影響は殆ど見られない。その中で、各種施策による景気の持ち直し、低金利による不動産価格の下支えに期待。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。
地域要因
(1)既存の住宅地域であり地域内に特段の変動はない。都心回帰の影響もあるがモノレール沿線の利便性の良好な地域で根強い需要から価格は堅調に推移。 (2)地域内に特段の変動要因はないが、小倉南区内の平坦地の需要は強いものがあり、特にモノレール沿線は顕著。したがって、地価も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,594 円／平米 20万3,630 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,333 円／平米 20万6,073 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,772 円／平米 20万7,524 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,154 円／平米 19万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,154 円／平米 19万2,257 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,401 円／平米 21万2,910 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,547 円／平米 17万414 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,019 円／平米 19万1,811 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,791 円／平米 20万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,757 円／平米 21万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,923 円／平米 21万7,941 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,141 円／平米 21万5,356 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情