路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区中央2-22-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
価格時点	2023 年
駅名	八幡駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、八幡東区及びその周辺区を含む商業地域である。需要者の中心は、新規店舗の出店を目論む地縁を有する個人、地場の法人事業者である。近隣地域の周辺では空きビル等も存し、商圏は縮小傾向にあるが、幹線道路沿いで規模のある画地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、取引の目的及び規模は様々であるため、その水準を把握するのは、困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、八幡東区及び隣接区の商業地域の圏域であり、当区中央地区の幹線沿道との代替・競争関係が強い。需要者は個人又は地場中小法人、金融機関等の大企業のほか、面大地にはマンション需要も見込まれる。近隣地域周辺では高齢化に伴う背後人口減少や大型店舗への顧客シフトにより商圏・商況は近年縮小傾向にあるが、立地環境の優位性から住宅地需要も認められる。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により比準価格を標準に収益価格を比較考量し、類似する標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する八幡東区内の複数事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所等の利用が多く、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八幡駅　南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼医院
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)八幡東区中心部の既成商業地域であり、商況は低調ながら周辺ではマンション立地も多く相応の需要が認められる。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価水準は今後も堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八幡東区においては大きな変動要因はないものの、不動産に対する需要は、区内では平坦地のエリアが少なく、傾斜地の地域とは二極化している。 (2)八幡東区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍による影響が指摘されるなか、設備投資は高い水準にあり、個人消費・雇用情勢も回復基調にある。
地域要因
(1)近隣地域は、店舗等が集積する商業地域である。特に変動要因はなく現状維持で推移しているが、当該地域の地価は、上昇基調で推移している。 (2)東田地区で大型商業施設が開業し、商業地需要は弱含みながらマンション用地需要は依然として根強く、地価は総じて堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,398 円／平米 31万2,080 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,573 円／平米 30万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,279 円／平米 41万7,478 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,029 円／平米 32万778 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,970 円／平米 32万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,035 円／平米 42万6,590 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,663 円／平米 30万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,098 円／平米 31万7,700 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,512 円／平米 42万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,138 円／平米 32万7,750 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,011 円／平米 34万7,166 円／坪
標準価格 平米 坪	13万287 円／平米 43万729 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区中央２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,061 円／平米 33万4,108 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,667 円／平米 33万6,111 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,722 円／平米 42万2,249 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情