路線価 (2023) 福岡県福岡市東区箱崎4-4105-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
価格時点	2023 年
駅名	箱崎九大前駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円／坪 1平米 30万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東区及び博多区を中心とする市内幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県内外の不動産開発業者、投資家等が考えられる。同一需給圏内では、店舗用地の取引が少なく、入札案件では、高額で落札される場合も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、素地規模や買手企業の資金力、取得後の想定用途によりまちまちであるが、４００㎡で土地価格１億円前後になるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、東区及び博多区東部の圏域と判断される。九州でも有数の交通量である国道３号沿いに存し、顧客通行量は多い。需要者は、店舗、事務所等の所有または賃貸を目的とする法人が主と思料される。社会がウィズコロナに移行していくなか、海外からの旅行者も増加しつつあり、市場は比較的堅調に推移しているが、商業地の特性から価格のばらつきがやや大きく、市場の中心価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は、交通量が多い国道沿いに形成され、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法で採用した事例は、類似性が高い商業地内の事例を採用し、各補修正も妥当の範囲内で行われ、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、投下資本に見合った賃料を収受できる賃料水準ではなく、比準価格に比し低位に求められた。商業地ではあるものの、収益価格に基づき価格決定されるまでに至っていないことから比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	箱崎九大前駅　南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、作業所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店を中心に共同住宅等も存する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や共同住宅が見られる国道沿いの路線商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。コロナ禍の影響で一時的に鈍化した地価も、上昇幅拡大傾向にある。 (2)国道３号沿いに飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、自動車交通量が多く顧客流動性は高い。今後も特に大きな地域要因の変化はなく、新型コロナウイルス禍であっても価格水準は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万1,554 円 1平米 30万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
前年から次年への変動率 8.5 ％
2022年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引規模によっては、マンション用地需要もあり、コロナ禍を経ても堅調に推移している。倉庫・物流拠点としての引き合いも見られる。 (2)東区の人口、世帯数は他区に比し相対的な上昇率は高い。このような商圏人口の増加等から区内商業地の需要は、依然として堅調さが継続している。
地域要因
(1)国道３号沿線にあって、各種店舗が立地するが、地下鉄の最寄り駅に近いため、沿道サービス需要のほか共同住宅の需要も認められる。 (2)特に大きな地域要因の変動はないが、主要幹線道路沿いの商業地の需要は引き続き堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,390 円／平米 93万3,581 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,004 円／平米 100万1,731 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,354 円／平米 98万3,052 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,484 円／平米 100万12 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,640 円／平米 110万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,419 円／平米 108万2,447 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,741 円／平米 95万4,578 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,713 円／平米 99万851 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,688 円／平米 96万7,627 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,296 円／平米 123万811 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,997 円／平米 125万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,021 円／平米 105万4,683 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情