路線価 (2023) 福岡県福岡市東区箱崎ふ頭5-2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
価格時点	2023 年
駅名	箱崎九大前駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (6705 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	10億6,000万 円 (6705 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主な同一需給圏を福岡市及び福岡都市圏において流通業務を中心とする工業地の存する範囲と判断した。流通業務地の需要はネット通販や企業の物流強化等から需要は高く、特に都市部へのアクセスの良好な工業地については需要が高い。また物流施設を収益物件とした需要も高く、物流事業者や自用の法人に加え、投資家等も参加し、地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯の把握は困難であるが、入札等により高値での取引もみられる。 (2) 　同一需給圏は、港湾、貨物ターミナル、高速道路、幹線道路等の利用アクセスに優れる福岡市内の流通業務地域であり、その範囲は用地需給のひっ迫からエリアを広げつつある。主たる需要者は、物流関連業務を営む法人各企業や物流関連施設開発業者である。ＥＣ市場の拡大に伴って、物流取扱件数は増大の一途を辿っているため、物流関連施設に対する需要は旺盛で、地価は上昇している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格については想定される建物等、見込での要素が多く、やや規範性に欠ける。そのため、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場性を反映した取引事例に基づく比準価格を標準として、収益価格を参考に上記の通り決定した。 (2) 　賃料の上昇は続いているものの、土地価格に見合う賃料相場に追い付いておらず、収益価格がやや低位に求められた。一方、比準価格は、多数の取引事例を価格査定の根拠としており、現実の取引市場の実態を反映した試算価格であると評価できる。本件では、実証的な試算価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに周辺標準地の推移や不動産の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	箱崎九大前駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	2028.1 坪 (6705 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	配送センター等が集まる流通業務地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市東区福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	100 m
面積	6500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	臨港地区に形成される流通業務地
街路	２０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は箱崎ふ頭に形成される臨海部の工業地域である。インターネット通販の拡大により物流拠点の需要は高まっており、都市部に位置する流通業務地の用地需要は高く、地価は上昇傾向にある。 (2)福岡都心部に近接した臨海部の流通業務地域であり、今後も高い物流施設用地需要が見込まれる。燃料コストの増大等、業界の経営環境に厳しさもあるが、用地の需給ひっ迫は続き、地価は上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 13.2 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 16.2 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等を反映し、地価は堅調に推移している。今後の物価高等からの景気後退懸念には留意する必要がある。 (2)ＥＣ利用の増加等から物流取扱件数は増大しており、東区の物流拠点はいずれも都心近郊型として希少性が高く、需給がひっ迫している。
地域要因
(1)臨海部の流通業務地であり、地域要因に特段の変動見られない。都市部へのアクセスが良好な流通団地であり、地価は上昇傾向にある。 (2)箱崎ふ頭の立地優位性から、とりわけ強い需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,029 円／平米 31万7,472 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,751 円／平米 33万9,695 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,909 円／平米 47万5,763 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万212 円／平米 43万481 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,327 円／平米 46万615 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,292 円／平米 57万2,903 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡東５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市東区
地域	福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万300 円／平米 33万1,592 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,278 円／平米 40万945 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,471 円／平米 48万4,233 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,074 円／平米 83万51 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,074 円／平米 83万51 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,507 円／平米 51万800 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情