路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅前3-46-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 2,003万4,360 円
1平米当たり	1平米 606万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,661万3,300 円 1平米 805万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,628万2,700 円／坪 1平米 795万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅及び天神駅周辺の商業地域と判断した。繁華性が非常に高い地域で、主な需要者はオフィスビル等の敷地として自社利用する目的の法人や、賃貸用のオフィスビルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。地下鉄七隈線の延伸効果が期待される一方で、これ以上のオフィス賃料の上昇は難しく今後の地価の動向には不透明感も見られる。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は博多駅地区や天神地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力のある大手不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良オフィスの取引は非常に過熱しており、その開発素地についても需要が競合する状況に大きな変化はない。現在の相場観は１坪２５００～３０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であり、主な需要者でもある投資家は対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと考えられることから重要な価値判断の指標となる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺は博多駅前のオフィス一等地で、収益の安定性は相対的に高く、物件が市場に出れば需要が競合する状況に大きな変化はないため、まだ買主が十分に投資採算性を考慮できる状況には至っていない。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	1004.8 坪 (3322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	博多駅前の繁華性の高い商業地域。
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で地下鉄七隈線の延伸も予定されており発展的に推移するものと予測する。駅前の繁華性の高い商業地の需要は堅調であるものの、一部で割高感も見られる。 (2)「博多コネクティッド」等で博多駅周辺は商業性も有するオフィス街に変貌すると予測する。オフィス需要旺盛だが、賃貸市況先行き不透明なうえ、建築費も上昇傾向続き、地価はしばらく現状程度を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,667万9,420 円 1平米 807万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,777万400 円 1平米 840万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,667万9,420円 1平米 807万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 2,628万2,700円 1平米 795万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,777万400円 1平米 840万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2,628万2,700円 1平米 795万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注視する必要があるものの緩やかに持ち直している。博多駅前周辺の商業地の需要は底堅い。 (2)福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増加傾向。
地域要因
(1)博多駅前の繁華性の高い商業地で地下鉄の延伸も予定され土地の需要は堅調である。ただし、賃料は高止まりで地価の先行きは不透明感も見られる。 (2)開発業者は用地取得にあたって、想定事業収支を厳格化しているものの、優良オフィス物件の取引利回りは、低下傾向が顕著となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多３ＣＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	549万5,417 円／平米 1,816万7,849 円／坪
推定価格 平米 坪	523万3,730 円／平米 1,730万2,711 円／坪
標準価格 平米 坪	743万4,276 円／平米 2,457万7,716 円／坪
査定価格 平米 坪	781万 円／平米 2,581万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央３ＣＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	747万5,512 円／平米 2,471万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	711万9,535 円／平米 2,353万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	774万7,046 円／平米 2,561万1,734 円／坪
査定価格 平米 坪	813万 円／平米 2,687万7,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央３ＣＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	547万6,400 円／平米 1,810万4,978 円／坪
推定価格 平米 坪	676万7,427 円／平米 2,237万3,114 円／坪
標準価格 平米 坪	790万5,873 円／平米 2,613万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	830万 円／平米 2,743万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央４ＣＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	561万3,959 円／平米 1,855万9,748 円／坪
推定価格 平米 坪	534万6,628 円／平米 1,767万5,952 円／坪
標準価格 平米 坪	765万9,926 円／平米 2,532万3,715 円／坪
査定価格 平米 坪	804万 円／平米 2,658万240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多４Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	407万2,107 円／平米 1,346万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	471万8,473 円／平米 1,559万9,272 円／坪
標準価格 平米 坪	763万5,070 円／平米 2,524万1,541 円／坪
査定価格 平米 坪	802万 円／平米 2,651万4,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情